Menu Item
Bazen tistih, ki lahko kupijo stanovanje, je še vedno precej večji od ponudbe, opozarja sociolog Klemen Ploštajner. V primerjavi z letom 2008, ko naj bi imeli gradbeni bum, se danes gradi zelo malo. Ker pa je pomen stanovanjskega premoženja vse večji, so ljudje brez lastnih stanovanj vse bolj odrinjeni na rob, pravi.
Cene na nepremičninskem trgu v Sloveniji še naprej rastejo in dosegajo rekordne vrednosti. Zadnje poročilo geodetske uprave (Gurs) kaže, da so najdražje nepremičnine v Ljubljani, v kateri je srednja cena rabljenega stanovanja že 3.250 evrov na kvadratni meter. Ob tem se postavlja vprašanje, kdo si v Sloveniji še lahko privošči nakup nepremičnine.
Kdo v Sloveniji še kupuje stanovanja?
Sociolog Klemen Ploštajner odgovarja, da si lahko par z dvema povprečnima plačama, kar pomeni skupaj od 2.500 do 2.600 evrov mesečnega prihodka, v Ljubljani privošči nakup “približno primernega stanovanja”. Izračun, ki so ga pripravili, kaže, da morata partnerja vzeti maksimalno posojilo, se zadolžiti za 30 let in imeti privarčevana sredstva. Pri tem opozarja, da 70 odstotkov ljudi v Sloveniji prejema plačo, nižjo od povprečne.
“Ta izračun nam pove dve stvari: zelo veliko ljudi je odrezanih od možnosti nakupa, pokaže pa tudi, da si 20 odstotkov prebivalstva lahko privošči te nakupe,” dodaja. Del prebivalstva si lahko nakup privošči, ampak po zelo visoki ceni, z globoko zadolžitvijo, izrabo vseh življenjskih prihrankov in odpovedovanju drugim stvarem.
Ploštajner pravi, da imamo poleg tega še en del prebivalstva – vrhnji sloj, ki se je v zadnjih letih kapitalsko zelo okrepil. “Zanj dostopna posojila pomenijo dobre investicijske priložnosti,” pojasnjuje. Ti ljudje kupujejo novogradnje in stanovanja v predelih, za katere sklepajo, da cene ne bodo tako nihale, predvsem v centralnem delu Ljubljane in na Obali, dodaja.
Tujci kupujejo v Sloveniji, da zavarujejo premoženje
Stanovanja v Sloveniji pa kupujejo tudi tujci. Gre za državljane iz držav z “gospodarsko nestabilnostjo ali negotovostjo: Romunija, Bolgarija, Rusija, Ukrajina, deloma tudi Balkan”. Ti kupci zavarujejo svoje premoženje tako, da kupijo nepremičnino na trgih, za katere sklepajo, da so stabilni, na primer ljubljanski nepremičninski trg.
Sogovornik pravi, da se kaže predvsem, da je glede na trenutno dostopnost posojil bazen tistih, ki lahko stanovanje še vedno kupijo, precej večji od ponudbe. “Predvsem kar zadeva novogradnje, kjer so številke gradenj mizerno nizke. Čeprav se nam zdi, da se povsod gradi, se glede na zgodovino gradi izredno malo.”
“Gradi se zelo zelo malo”
Nepremičnine so se v zadnjih letih v Sloveniji precej podražile. Cene rabljenih stanovanj so bile na ravni države v prvem polletju 2021 v primerjavi s prvim polletjem 2015 že za več kot polovico višje, najbolj pa so poskočile prav v prvi polovici letošnjega leta. Na prodaj so tudi stanovanja, ki niso primerna za bivanje. Ta teden je bilo na enem od nepremičninskih portalov mogoče zaslediti oglas za dvajset kvadratnih metrov veliko garsonjero v kleti ljubljanske hiše, ki se prodaja za 65 tisoč evrov.
Kaj se torej dogaja z nepremičninskim trgom v Sloveniji? Ploštajner odgovarja, da lahko ta vzorec opazimo po skoraj vsem zahodnem svetu, saj so nepremičnine oziroma stanovanja postala ena od bolj pomembnih in bolj zanimivih investicijskih priložnosti.
V Sloveniji te ekstreme doživljamo prvič, pri tem pa sta pomembna dva dejavnika, opisuje. Prvi je po njegovih besedah ta, da smo imeli v Sloveniji in tudi drugod dolga leta izostanek gradnje, kar je vezano predvsem na to, da so se od osemdesetih in devetdesetih let skrčili javni mehanizmi investiranja, financiranja, gradnje in tudi regulacije. Kar pomeni, da je trg lahko ravnal samovoljno.
Drugi dejavnik, ki je povezan s tem, pa je močno povečana količina denarja v obtoku: tako nizke obrestne mere kot tudi na splošno finančna sredstva, ki so vedno bolj koncentrirana v vedno manj rokah. “Ti posamezniki ali podjetja imajo zelo velike količine denarja in iščejo investicije. In nepremičnine se vedno pojavijo kot zanimiva priložnost za investiranje, še posebej v pogojih, ko nimaš neke jasne regulacije, ki bi preprečevala te špekulacije,” pojasnjuje. Ker pa sta ta dejavnika prišla skupaj, nastanejo takšni bizarni ekstremi.
Na drugi strani Ploštajner opozarja, da se je število gospodinjstev v zadnjih letih močno povečalo, gradnja pa močno zaostaja za potrebami. “Število na novo zgrajenih stanovanj zdaj, ko naj bi imeli gradbeni bum, dosega tretjino tega, kar smo imeli leta 2007 ali 2008, torej na vrhuncu prejšnje gradnje. Gradi se zelo zelo malo. Potrebe pa so še vedno tu. In to so potrebe, ki jim ljudje morajo zadostiti. Zato so ljudje pripravljeni iz nuje kupiti tudi slabo stvar ali jo močno preplačati,” meni. Potem pa so tu še tisti, ki stanovanja ne morejo kupiti, ampak ga najemajo. “In oni pridejo do res slabih stanovanj,” pravi sogovornik. “Ljudje potrebujejo stanovanja, to je stvar, ki je ne moreš ne imeti, nekje moraš živeti,” je jasen Ploštajner.
Ljudje brez premoženja so vedno bolj odrinjeni na rob
Ploštajner se strinja, da se zaradi trenutnega stanja v Sloveniji povečuje tudi revščina. “V Sloveniji to še ni toliko izrazito, če pa gledamo trende v tujini, ki se ji Slovenija približuje, je zelo jasno, da je razkorak med lastnikom in najemnikom zelo velik v vseh pogledih: od vsakodnevnega življenja, pogojev bivanja, kakovosti bivanja do nekih stabilnih ekonomskih virov, stabilne starosti,” pravi.
Še posebej pa se ta dinamika zaostri, ko začne država stanovanja dojemati kot investicijo in premoženje. Pri nas se je to že pokazalo, ko se je država v zameno za socialnovarstveni dodatek usedla na premoženje. V tujini je to še veliko bolj radikalno.
“V sistemu, v katerem smo, se vedno bolj krepi pomen stanovanjskega premoženja in razlika se še bolj radikalno povečuje, ker to stanovanjsko premoženje pridobiva pomen. V 70. letih to ni imelo takega pomena, ker cene niso bile tako radikalno visoke, ker je bil najem nekaj normalnega in stanovanjsko premoženje ni bilo nekaj, kar boš enkrat odprodal in s tem financiral svojo blaginjo. Danes pa je tvoja blaginja precej odvisna od tega, ali imaš lastno premoženje ali ne. In ob tem so ljudje brez premoženja vedno bolj radikalno odrinjeni na rob,” meni.
Napake, ki smo jih naredili v Sloveniji
Kje smo v Sloveniji naredili napako? Ploštajner se strinja, da je bil Jazbinškov zakon, na podlagi katerega so lahko najemniki v družbenih stanovanjih te v devetdesetih ugodno odkupili, napaka. “Predvsem pa je bila napaka, ker nikoli ni bil vzpostavljen stabilen stanovanjski sistem. Zaradi tega imamo v Sloveniji tako velika nihanja,” meni.
Dodaja, da se zdaj kaže, da trg sam po sebi ne vzpostavi mehanizma stabilne preskrbe stanovanj, ampak bi morala to zagotoviti država. Ta bi morala sama graditi ali pa financirati gradnjo dostopnih stanovanjskih gradenj, lahko tudi s subvencioniranjem zasebne gradnje, kot to deloma počnejo v Avstriji. Druga ključna naloga države pa je, da bi poleg neke stabilizacije uvedla tudi jasno regulacijo, ki bi preprečevala ekstremno dogajanje na trgu, kot je primer prodaje kletne garsonjere za 65 tisoč evrov.
“Slovenija je najbolj zgrešila, da je ukinila pogoje stabilnosti trga in produkcije novih stanovanj in njihove uporabe, s tem, ko je ukinila mehanizme financiranja, gradnje in regulacije, ki so obstajali v socializmu. In jih nikoli ni vzpostavila, ker je bila predpostavka, da se trg stabilizira sam,” pojasnjuje.
Zakaj država nima velikopoteznih načrtov?
V Sloveniji je problem nedostopnosti stanovanj ves čas ena od tem v medijih, odločevalci pa na tem področju ne naredijo veliko. Ploštajner pojasnjuje, da gre v primeru stanovanjske politike za zelo kompleksno politiko, ki sega na mnogo področij. Po njegovih besedah nobena politična sila od leta 2008 ni imela toliko notranje stabilnosti, da bi lahko razmišljala o tako dolgoročni politiki. “To velja načeloma tudi za vse ostale politike, saj Slovenija vsako leto le gasi požare. Nimamo neke razvojne politike,” pravi.
Druga stvar pa je, da smo na stanovanjskem področju v devetdesetih letih kot družba rešili stanovanjsko vprašanje, ko smo vsi postali lastniki in se kot družba odpovedali stanovanjski politiki. Takrat smo menili, da je to vprašanje rešeno, a je bila to napaka.
Pomemben je tudi strukturni položaj Slovenije, ki je polperiferna država na svetu, predvsem pa v EU, kar pomeni, da imamo slabše pogoje za izvajanje stanovanjske politike, predvsem kar zadeva stabilne vire. Pri tem omenja, da lahko podjetje v Sloveniji dobi desetletno posojilo, v Švici, Avstriji ali Nemčiji pa imajo posojila za gradnjo stanovanj ročnost 40 ali 50 let, še meni Ploštajner.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje