Je Dunaj še raj za najemnike?

Dunajski Donaufeld velja za okrožje, kjer je bilo v zadnjih letih zgrajenih največ stanovanjskih novogradenj. (Foto: Borut Janc)

Čeprav je opevan kot meka za najemnike, je Dunaj v zadnjih letih, kot opozarjajo poznavalci nepremičninskega trga, zaradi gradbene krize, dragih kreditov in visokih tržnih najemnin vse prej kot to. Te so se v dobrem desetletju več kot podvojile, za več kot pol milijona prebivalcev avstrijske prestolnice pa to pomeni, da za najem stanovanja plačujejo tudi do petkrat več kot tisti, ki živijo v subvencioniranih stanovanjih v lasti mesta.

Dunajski model občinskih stanovanj je po svetu še vedno predmet občudovanj in zavisti hkrati. Konec lanskega leta so si avstrijsko prestolnico ogledali celo ameriški urbanisti iz San Diega, kjer sta brezdomstvo in visoke najemnine velik problem. Malo verjetno je, da bi dunajsko stanovanjsko prakso lahko prenesli v drugo največje kalifornijsko mesto. Tudi ameriški časopis New York Times je avstrijsko prestolnico označil za najemniško utopijo.

Dunaj namreč nikoli ni prodal svojega stanovanjskega fonda. Četrtina oziroma več kot 220.000 stanovanj je v lasti mesta. Tisti, ki dobijo občinsko stanovanje, lahko v njem ostanejo do smrti, pravico do najema pa lahko prenesejo celo na potomce.

Povprečna neto neprofitna najemnina znaša 4,78 evra na kvadratni meter, kar je celo manj, kot znaša povprečna najemnina za tovrstno stanovanje v Ljubljani (5 evrov na kvadratni meter). Z vključenimi obratovalnimi stroški znaša bruto najemnina za 80 kvadratnih metrov veliko trosobno stanovanje dunajskega občinskega sklada tako le okoli 600 evrov mesečno.

Zelene površine za nove mestne četrti

V 21. dunajskem okrožju Floridsdorf, ki velja za pravo zeleno oazo in največje rekreacijsko območje v prestolnici, na nekdanjih njivah, kjer so še lani dunajski kmetje in vrtičkarji pridelovali bio zelenjavo, stoji 22 gradbenih žerjavov. Gradbišče je impresivno.

Na območju, ki spada med zadnjih osem odstotkov najrodovitnejših obdelovalnih površin v Avstriji, nastaja stanovanjski kompleks s 6.000 stanovanji, večina bo subvencionirana. Gre za skupni projekt treh gradbenih velikanov – Arwag, Wien-Sud in Buwog, in mestnega stanovanjskega sklada.

Gradnja novega stanovanjskega naselja na dragocenem kmetijskem zemljišču je deležna tudi kritik. Dunajske oblasti, ki se rade pohvalijo z okoljsko trajnostnimi projekti, so po besedah Roberta Alderja iz civilne iniciative Free Donaufeld mega gradbenemu projektu prižgale zeleno luč, ne da bi predhodno opravile presojo vplivov na okolje. “Gre za najkakovostnejše in biotsko raznoliko območje, ki hkrati prispeva tudi k varovanju podnebja. V tem delu Dunaja je namreč poleti precej hladneje kot v centru mesta.”

Foto: Borut Janc

18.000 zbranih podpisov peticije proti pozidavi mestnih veljakov ni prepričalo. Andreas Baur iz mestnega oddelka za urbanizem pozidavo zelenih površin namreč brani z dejstvom, da je gradnja novih stanovanj nujna, saj da se v mesto letno na novo preseli okrog 20.000 ljudi. “Dunaj raste, zato bo še naprej pomembno ustvariti cenovno dostopna stanovanja.”

Močan upad gradnje subvencioniranih stanovanj

A podobnih projektov, kot je omenjeni v Floridsdorfu, na Dunaju ni več toliko, kot jih je bilo še pred nekaj leti. Delež subvencioniranih stanovanj v prestolnici upada, samo v zadnjih letih za več kot tretjino. Podobno velja za vso Avstrijo. V zadnjih 20 letih se je državna poraba za stanovanjsko gradnjo v državi zmanjšala za približno 60 odstotkov.

V primerjavi s preostalimi državami EU so avstrijska vlada in deželni nepremičninski fondi v stanovanjsko gradnjo namreč vložili malo denarja, natančneje 0,16 odstotka bruto domačega proizvoda, kar Avstrijo uvršča šele na 16. mesto med vsemi članicami Unije. Tako je daleč za vodilno Francijo, kjer so državni izdatki za stanovanjsko gradnjo dvainpolkrat večji, kot tudi za Slovenijo, ki se z 0,25 odstotka bruto domačega proizvoda, namenjenega za občinska in državna stanovanja, uvršča celo na sedmo mesto sedemindvajseterice.

“V naslednjih nekaj letih bo, ne samo na Dunaju, povsod po Avstriji primanjkovalo na tisoče cenovno ugodnih stanovanj,” opozarja Barbara Blaha z dunajskega Instituta Momentum. V letu 2019 so namreč neprofitne stanovanjske skupnosti pridobile 3.885 gradbenih dovoljenj za nova stanovanja, v letu 2023 pa le še 1.415, kar je za 64 odstotkov manj. Blaha je jasna: “Današnje pomanjkanje socialnih stanovanj je jutrišnje povišanje najemnin.”

Gradbena kriza in kreditni zdrs

Kriza v gradbeništvu, ki je v Avstriji še posebej izrazita, je zaradi visokih stroškov dela, pomanjkanja delovne sile in strogih kreditnih pogojev bank močno oklestila tudi načrte zasebnih investitorjev. Tudi pri njih se je gradnja upočasnila – v primerjavi z letom prej so zgradili tretjino manj, stečaj pa je lani razglasilo kar 744 gradbenih podjetij. “Drvimo proti pomanjkanju stanovanj, na nekaterih območjih celo stanovanjski krizi. To ni v interesu ne nas, gradbenikov, niti najemnikov in kupcev stanovanj,” pravi generalni direktor gradbenega podjetja Buwog, Andreas Holler.

In cene stanovanj? Medtem ko so se v Ljubljani lani v povprečju dvignile za osem odstotkov, so v Avstriji v zadnjih dveh letih padle – predlani za 1,6 in lani za dobra dva odstotka, na Dunaju celo za 3,4 odstotka. To je, tako Holler, posledica visokih obrestnih mer v zadnjih letih in strogih kreditnih pogojev avstrijskih bank, ki so ob najemu stanovanjskih kreditov od strank zahtevale tudi do 30 odstotkov lastne udeležbe. Ne preseneča torej, da je zanimanje za nakup lastnega stanovanja ter s tem povezano število na novo sklenjenih stanovanjskih kreditov strmoglavilo: samo lani jih je bilo za polovico manj kot leto poprej.

In drugič: kdor danes na Dunaju kupuje nepremičnino, mora zanjo plačati bistveno več in v povprečju varčevati 13 let dlje. Za boljšo predstavo: če je bilo leta 2000 v avstrijskem glavnem mestu za povprečno trosobno stanovanje (85 kvadratnih metrov) treba odšteti 145.000 evrov, zdaj cena podobnega stanovanja znaša že pol milijona evrov. Visoke cene – za rabljeno stanovanje 4.500 evrov, za novogradnjo pa v povprečju 7.300 evrov za kvadratni meter – Dunajčane silijo v najem. Večje povpraševanje po najemniških stanovanjih pa najemnine dviga v nebo.

Pol milijona ljudi prepuščenih visokim tržnim najemninam

Na Dunaju v subvencioniranih ali občinskih stanovanjih živi dobra polovica prebivalcev mesta, lastno stanovanje jih ima zgolj petina, tretjina pa jih nepremičnino najema pri zasebnikih oziroma nepremičninskih podjetjih. Za več kot pol milijona ljudi – v večini primerov gre za mlade družine, iskalce prve zaposlitve, tuje delavce, tudi begunce oziroma prebežnike, predvsem pa tiste z manjšimi dohodki – to pomeni življenje na robu. Za stanovanja morajo namreč plačevati tržne najemnine, ki so tudi do petkrat višje od subvencioniranih, ki jih zaračunava mesto, na poti do najemnih pogodb pa jim zasebniki postavljajo precej visoke ovire in nenavadne zahteve.

Stanje preverim na terenu. Na spletni strani najdem oglas za stanovanje v 15. dunajskem okrožju v bližini železniške postaje Zahodni kolodvor. Predstavnik nepremičninskega ponudnika Realbüro od mene po telefonu najprej zahteva, da mu po elektronski pošti pošljem kratek življenjepis. Šele nato se bo odločil, ali me bo povabil na ogled stanovanja. Po treh urah mi sporoči, da je z mojim renomejem zadovoljen in da imam zaradi velikega povpraševanja na voljo zgolj termin v večernih urah. 67 kvadratnih metrov veliko rabljeno stanovanje v precej povprečnem stanju, z opremljeno kuhinjsko nišo, je vseljivo takoj.

Ker je del več kot 140 let stare stavbe, zanj velja posebno pravilo. Vsa stanovanja v zgradbah, zgrajenih pred letom 1945, tako imenovani Altbau, so namreč podvržena zakonsko določeni maksimalni višini najemnine. V konkretnem primeru znaša cena najema dobrih 630 evrov oziroma dobrih 9 evrov na kvadratni meter, kar je torej dvakrat več, kot znašajo povprečne najemnine občinskih stanovanj.

Na drugem ogledu s skupino dvajsetih ljudi – večina se želi vseliti sama, pred vhodnimi vrati prenovljene stavbe v prvem dunajskem okrožju blizu katedrale Svetega Štefana čakamo na predstavnico nepremičninske agencije Otto Immobilien, ki na Dunaju velja za eno uglednejših. Še preden si ogledamo stanovanje, nam pojasni pravila. V primeru interesa je treba oddati zavezujočo ponudbo za najem, tri plačilne liste oziroma dokazila o rednih dohodkih, varščino v višini treh najemnin, dokazilo o nekaznovanosti ter referenco kakšnega od predhodnih najemodajalcev.

Na vprašanje mlajšega para, ali je zadnja res nujno potrebna, agentka odgovori z odločnim: “Absolutno!” Zelo očitno je, da stanovanje najema prvič, saj nemudoma odide.

Stanovanje je podstrešno in je bilo v stavbi iz leta 1900 na novo dograjeno pred desetimi leti. Ker gre torej za novejšo (nad) gradnjo, ni podvrženo zakonskim omejitvam, ki veljajo za najemnine v starih stavbah. Cena za najem zato bistveno odstopa od vseh povprečij – za 61 kvadratnih metrov znaša 1.550 evrov oziroma 25 evrov na kvadratni meter. Kljub visoki najemnini nepremičninarka z oddajo nima težav, saj je oglas za stanovanje po dveh dneh odstranjen s spletne strani.

Tretji ogled opravim čez reko Donavo, na drugi strani mesta, v okrožju Donaustadt, kjer je v zadnjih letih zraslo največ novogradenj. Skupinskih ogledov v novozgrajeni stavbi, ki so jo dokončali šele pred kratkim, ni. A mi zastopnik nepremičninskega podjetja Prime Immobilien ihtavo pojasni, da imam za ogled stanovanja in morebitna vprašanja na voljo zgolj 10 minut, ker da je povpraševanja veliko, vrsta oglednikov, ki pridejo na vrsto za menoj, pa dolga.

V pogovoru hitro preideva na ceno: za najem 55 kvadratnih metrov velikega stanovanja z opremljeno kuhinjo, balkonom in pogledom na umetno jezerce, ki je od centra mesta oddaljeno 45 minut vožnje s podzemno železnico, je treba odšteti 1.078 evrov oziroma slabih 20 evrov na kvadratni meter. Torej kar štirikrat več kot znaša najemnina neprofitnega mestnega stanovanja. Nekoliko večje, trisobno družinsko stanovanje v isti stavbi je na voljo za 1.700 evrov.

Na mojo opazko o visoki najemnini in vprašanju o morebitnem pogajanju glede cene najema je odgovor zdaj že precej nejevoljnega nepremičninskega agenta kratek in jedrnat: “Z oddajanjem nimamo težav. Večina od 90 stanovanj v stavbi je namreč že oddana.”

Avstrija med rekorderji v rasti najemnin

Najemnine so v zadnjem desetletju po vsej Avstriji poskočile drastično, opozarjajo v nevladnem združenju Volkshilfe – v povprečju za dobrih 70 odstotkov. Višjo rast najemnin so med vsemi evropskimi državami v tem času zabeležili le še v Estoniji (+208 odstotkov), Litvi (+177 odstotkov) in na Irskem (+108 odstotkov). Za primerjavo – v istem obdobju so se povprečne najemnine v Sloveniji zvišale za 67 odstotkov.

Ko gre za avstrijske dežele, je primerjava naslednja: v Salzburgu so najemnine porasle za 48 odstotkov, v Predarlskem za 58, na Tirolskem celo za 65 odstotkov, na Dunaju pa so se celo več kot podvojile (+114 odstotkov).

“Štiričlanska družina z dvema zaposlenima s povprečno avstrijsko plačo 2.400 evrov neto tako zgolj za najem povprečno velikega stanovanja zdaj nameni že med 30 in 40 odstotkov družinskega proračuna,” pojasnjuje Tanja Wehsely, direktorica Volkshilfe Wiena.

Po raziskavi, ki so jo opravili med najemniki, se polovica vprašanih boji, da si na Dunaju kmalu ne bodo več mogli privoščiti bivanja. “K nam se po nasvete zateka vse več ljudi, tudi iz tako imenovanega srednjega razreda.”

Eden ključnih razlogov za izjemen porast tržnih najemnin je, tako Wehsely, tudi trajanje najemniških pogodb. Če je bilo tistih za nedoločen čas še pred dvajsetimi leti več kot 90 odstotkov, jih je danes le še slaba polovica. “Pogodbe za določen čas, ki prevladujejo danes, najemodajalcem namreč dajejo možnost, da z vsako novo pogodbo najemnino preprosto dvignejo,” izpostavlja Wehsely.

Obdavčitev praznih stanovanj brez pravega učinka

In medtem ko najemnine rastejo in je na trgu vse manj dostopnih stanovanj, podatki Instituta Momentum kažejo, da je po vsej Avstriji več kot 650.000 stanovanj praznih, od tega več kot 100.000 prav na Dunaju. Ali natančneje – v prestolnici je prazno vsako deseto stanovanje. Avstrijski parlament je aprila lani sicer sprejel ustavno novelo, ki deželam dovoljuje, da prazne nepremičnine obdavčijo. Računali so, da bi s tem njihove lastnike prisili k oddaji v najem. A izplen je, vsaj za zdaj – neznaten.

Posebni davek so zaenkrat uvedli v le štirih od devetih zveznih dežel – na Tirolskem, Štajerskem, v Salzburgu in Predarlskem, ne pa tudi na primer na Dunaju, kjer je povpraševanje po stanovanjih pravzaprav največje. In še: dodatna obdavčitev praznih stanovanj je po mnenju strokovnjakov bistveno prenizka. V povprečju znaša okoli 10 evrov na kvadratni meter, kar na letni ravni za 80 kvadratnih metrov veliko stanovanje znese približno 800 evrov. Za bogate lastnike praznih stanovanj je to še vedno premalo, poudarja Barbara Blaha z Instituta Momentum. “Špekulacija s praznimi stanovanji se zanje še vedno izplača, saj računajo na dvig vrednosti nepremičnin v naslednjih letih in dober zaslužek s prodajo.”