Menu Item
Vse bolj hudo stanovanjsko problematiko rešuje le pet inšpektorjev. Ne le, da se utapljajo v delu, najemniki se srečujejo tudi s težavami, pri katerih jim stanovanjska inšpekcija sploh ne more pomagati. "Kot najemniku se ti sploh ne splača obrniti na inšpekcijo," opozarja Maša Hawlina z Inštituta za študije stanovanj in prostora. To bi lahko rešila država, ki pa pravega interesa za reševanje vse bolj zaostrenih razmer nima, pravi. Na odsotnost resne stanovanjske politike opozarja tudi v. d. glavnega stanovanjskega inšpektorja Boštjan Rus.
Razmere na stanovanjskem trgu so iz leta v leto bolj zaostrene: čeprav se vseskozi vlaga v gradnjo novih stanovanj, nepremičnine postajajo vse bolj dragocena dobrina, ki si jo lahko privošči vse manj ljudi. Tisti, ki izpadejo iz enačbe, se morajo zadovoljiti z najemom.
A tudi pot do primernega najemnega stanovanja ni lahka, zlasti v Ljubljani, kjer je povpraševanja največ. Visoke cene, neprimerne razmere za bivanje ter nemogoči pogoji najemodajalcev so le nekatere težave, s katerimi se najemniki vse pogosteje srečujejo. Navadno se o njih govori, ko javnost preseneti nov neobičajni oglas za oddajo stanovanja ali sobe. In teh se je v zadnjih tednih, mesecih in letih zvrstilo kar precej.
Nekakovostna stanovanja na trg pridejo zaradi visokega povpraševanja. To najprej dvigne cene najema, posledično pa motivacijo za oddajo. Na trg tako prihajajo tudi poslovni prostori s prelepljenimi izložbenimi okni, stanovanja, predelana v garsonjere … “Najemniki so pripravljeni privoliti v marsikaj, da dobijo stanovanje,” ob tem pojasnjuje Maša Hawlina z Inštituta za študije stanovanj in prostora. V pogovoru za N1 je izpostavila, da bi morali biti inšpekcijski nadzori najemnih stanovanj pogostejši in strožji ter da je skrajni čas, da se zbudi tudi politika.
Ni političnih ambicij za spremembe
“Vedno znova se ponavljamo in poudarjamo težave najemnega trga, ampak se nič ne spremeni. Stanje se celo slabša,” je poudarila Hawlina. Pravih ambicij oblasti za ureditev področja ne vidi. “Zdaj vsaj je nekaj politične volje za zagotavljanje novih neprofitnih stanovanj, v zvezi z ureditvijo najemnega trga pa se zdi, da ne bo nobene resne spremembe.”
Manko političnih ambicij za ureditev najemnega trga je po njenem mnenju zelo problematičen, saj se bodo učinki gradnje novih neprofitnih stanovanj pokazali šele čez 10 oziroma 15 let. “Grozno je, s kakšno lahkoto ignorirajo stanje, medtem ko vse več ljudi živi v vedno slabših pogojih.”
Obenem opozarja, da zagotavljanje novih neprofitnih stanovanj sploh ne posega v glavno težavo najemnega trga: da so stanovanja postala zelo dobra naložba, s katero se da izredno dobro služiti. To bi lahko uredili samo z regulacijo in primerno davčno politiko. “Za to očitno še ni politične volje, tako kot vedno znova ni politične volje za uvedbo resnega nepremičninskega davka,” je kritično dodala.
Tudi na stanovanjski inšpekciji priznavajo, da je zahtevne razmere na najemnem trgu mogoče pripisati odsotnosti resne stanovanjske politike v zadnjih desetletjih. “Odsotnost stanovanjske politike od osamosvojitve naprej se odraža v zelo zahtevnih razmerah na nepremičninskem trgu, kjer so kakovostna stanovanja za najem težko dosegljiva, najemnine so visoke, ljudje pa so primorani najemati stanovanja, ki so pogosto neustrezna za kakovostno bivanje,” je za N1 pojasnil v. d. glavnega inšpektorja za delo Boštjan Rus.
Nekdo bo moral zarezati v interese
Hawlina ocenjuje, da tudi napovedani premoženjski davek, ki naj bi zajel obdavčitev lastnikov nepremičnin, ne bo prinesel večjih sprememb. “Dokler ni nekdo dovolj ambiciozen, da zareže v neke interese, ne bo spremembe. Zdi se mi, da tega pri nepremičninah še nismo videli.”
Po njenem mnenju je manko politične motivacije mogoče pripisati tudi temu, da najemniki v preteklosti niso bili tako številčni, da bi predstavljali pomemben del volilnega telesa.
Meni, da bi morala vlada pred kakršnimi koli spremembami stanovanjske zakonodaje in obdavčitve lastništva stanovanj odpreti širšo javno razpravo o tem, kaj se nam zdi družbeno pravično v luči dejstva, da so nepremičnine v zadnjih letih postale ključen dejavnik pri povečevanju družbenih neenakosti. Med drugim bi bilo denimo nujno razmisliti o tem, kako bodo medsebojno vplivali davek na premoženje oz. nepremičninski davek, davek na oddajanje stanovanj in nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča.
“Glede na to, da so nepremičnine v Sloveniji danes morda največji faktor povečevanja neenakosti, bi bilo treba v premislek vključiti tudi družbo,” je pozvala.
‘Serijski’ najemodajalci v praksi plačujejo nižje davke
“Pri oddajanju stanovanj je že zdaj tako, da v resnici tisti, ki imajo¸več, plačujejo nižji davek,” je opozorila Hawlina. Najemodajalci z več nepremičninami namreč te navadno oddajajo prek s. p., kar pomeni, da ob koncu leta ne plačujejo 25-odstotnega davka na oddajo nepremičnin, ampak je ta odstotek petkrat nižji.
Premalo inšpektorjev: “Nadzora praktično ni”
Najemnike in najemodajalce sicer ščiti stanovanjski zakon, nad katerim bdi stanovanjska inšpekcija. Tudi ta po mnenju Hawline ni dovolj učinkovita. “V njihovi pristojnosti je, da stanovanja zagotavljajo primerne pogoje za bivanje, ampak navadno traja več kot eno leto, da sploh obravnavajo tvoj primer, pri čemer se pogodbe načeloma sklepajo za eno leto,” pojasnjuje in še bolj ostro dodaja: “Nadzora nad najemnimi stanovanji praktično ni oziroma ni sistematičen. Najemniki so prepuščeni sami sebi oziroma dobri volji lastnika.”
To se dogaja zaradi velikega kadrovskega manka inšpektorjev – skupaj z v. d. glavnega inšpektorja jih je samo pet. V. d. glavnega inšpektorja Boštjan Rus pravi, da na inšpektoratu na konkreten manko delovne sile opozarjajo že več kot desetletje.
“Smo na točki, kjer so notranje rezerve izčrpane,” opozarja. Dodal je, da so že leta 2021 ob spremembi zakonodaje potrebovali vsaj pet dodatnih inšpektorjev. Od takrat se je število prejetih prijav na inšpektoratu še povečalo, povečuje pa se tudi število večstanovanjskih etažiranih stavb, ki so v njihovi pristojnosti. Po njegovih ocenah se je število prijav na inšpektorat v zadnjem desetletju podvojilo. “Težava niso področja našega dela, temveč splošni obseg,” je povzel.
Zakaj ni zanimanja?
Na inšpektoratu pomanjkanje zanimanja za inšpektorski poklic pripisujejo velikemu razkoraku med zahtevanimi znanji, veščinami in odgovornostjo ter plačo. Po podatkih ministrstva za javno upravo se plače inšpektorjev gibljejo med 39. in 49. plačnim razredom. To pomeni, da govorimo o bruto plači v višini med 2.111 evri in 3.125 evri bruto.
Če najemaš sobo v hiši, inšpekcija zate ni pristojna
Še ena težava stanovanjske inšpekcije so njene omejene pristojnosti, saj je pristojna samo za večstanovanjske etažirane objekte. “Če torej najemaš sobo v vili v Rožni dolini, ki so pogosto polne študentov, stanovanjska inšpekcija zate sploh ni pristojna,” opozarja Hawlina. Tam, kjer je pristojna, pa po mnenju Hawline ni dovolj ostra.
“Bolj kot neko stanje v samem stanovanju inšpekcijo zanima, ali je v stanovanju nekaj, kar povzroča večjo škodo še drugim stanovanjem oz. drugim etažnim lastnikom, in ali ima najemnik pogodbo. Pravijo, da ne morejo narediti veliko, čeprav bi to morala biti njihova osnovna funkcija, da se zagotavlja, da so stanovanja primerna za bivanje in da se upoštevajo pravice najemnikov, ki so zakonsko definirane.
Moč inšpektorjev je omejena tudi pri kaznovanju prekrškov – če do kazni pride, so precej nizke. “Kazen za oddajo brez pogodbe je izredno nizka, glede na korist, ki jo ima najemodajalec. Sankcije bi morale biti bolj visoke in vidne, da bi se najemodajalci zavedali, da niso tako nedotakljivi,” meni Hawlina. Kazen za oddajanje stanovanja brez najemne pogodbe je 500 evrov.
Rus na drugi strani pojasnjuje, da so inšpektorji pri sankcioniranju kršiteljev zavezani k načelu sorazmernosti, torej ustreznega ukrepa za doseganje namena predpisa. V nekaterih primerih inšpektorat kazen predpiše le v primeru, da zavezanec oziroma zavezanci ne spoštujejo odločbe inšpektorata. “Z zadnjo novelo stanovanjskega zakona leta 2021 so bile vpeljane denarne kazni za etažne lastnike, ki ne izvršijo odločbe inšpektorata. V skrajnem primeru je lahko denarna kazen za vsakokratnega etažnega lastnika precej visoka, do 10.000 evrov na vsakega,” je dodal Rus.
Težko je zbrati pogum in podati prijavo
Inšpektor Rus je opozoril tudi na to, da najemniki kršitve zelo redko prijavljajo, kar inšpektoratu otežuje uvedbo postopka: “Srečujemo se s pobudami, na podlagi katerih je težko uvesti postopek brez dopolnitve prijave. Če gre za anonimno prijavo, pa je to skoraj nemogoče.” Ob uvedbi postopka morajo upoštevati tudi ustavno kategorijo nedotakljivosti stanovanja.
Hawlina meni, da bi se morale v skladu s to določbo pri najemnih stanovanjih uvesti izjeme, s katerimi bi inšpekcija lažje izvajala nadzor.
Na inšpektoratu se zavedajo svoje omejene moči, zato skladno s tem izvajajo usmerjene nadzore in preventivne akcije. “Ambicije, da bi inšpektorat lahko rešili celotno problematiko najemnega trga na področju dolgoročnega najema, niso realne,” so priznali.
Hawlina pa na drugi strani izpostavlja, da od najemnikov v ranljivem položaju težko pričakujejo prijave – kadar v najemnem stanovanju bivajo brez sklenjene pogodbe, lahko kadarkoli ostanejo brez doma.
“Lastniki najemnih stanovanj imajo veliko premoč – z odsotnostjo nadzora stanovanjski zakon in pravice najemnikov postane mrtva črka na papirju. Če ni res hudo, najemniki zato sploh ne bodo tvegali prijave, inšpekcija pa tudi ni taka, da bi proaktivno preverjala stanje. To nesorazmerje moči med najemnikom, ki nujno potrebuje streho nad glavo in lastnikom, ki mu oddaja ponavadi pomeni dodatni zaslužek, mora država s primernimi ukrepi uravnovesiti, kar pa se ne dogaja,” ob koncu povzema Hawlina.
Rešitev: najprej analiza, nato regulacija
Hawlina bi se reševanja problematike lotila z vzpostavitvijo sistematičnega spremljanja stanja najemnega trga, saj trenutno sploh ne vemo, koliko stanovanj se oddaja, v kakšnem stanovanju so, koliko najemnikov tam prebiva in kakšne so najemnine. Potem bi bilo smiselno vzpostaviti regulacijo najemnega trga, ki bi morala vključevati omejitev najemnine, tako kot omejitev njene rasti. Najemnina bi se denimo lahko dvignila za več kot predvideno le v primeru, da bi najemodajalec prenovil stanovanje oziroma na drug način izboljšal kakovost bivanja. Prav tako bi bilo smiselno vzpostaviti primeren standard bivanja v stanovanju, ki ga mora najemodajalec zagotavljati, če sploh želi oddajati stanovanje na najemnem trgu.
Pomemben premik bi bila tudi ponovna uvedba registra najemnih pogodb. K uvedbi registra se zavzemajo tudi na geodetski upravi, so pred kratkim povedali za Dnevnik. Ob vsem tem pa bi bilo še zmeraj nujno okrepiti stanovanjsko inšpekcijo in povečati njene pristojnosti. Vsekakor pa je nujno, da začne vlada uresničevati svoje predvolilne zaveze in neha ignorirati vse večje stiske vse večjega števila gospodinjstev na najemnem trgu.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje