Ker stanovanja v blokih postajajo naložbe, je stanovanjske stavbe vse težje vzdrževati. Lastnikom takšnih nepremičnin namreč udeležba na sestankih etažnih lastnikov ni več tako pomembna, ugotavljajo upravniki. "Veliko lastnikom ni več mar za skupno lastnino," pravijo in dodajajo, da to otežuje sprejemanje nujnih odločitev. Eden izmed upravnikov predlaga, da bi prešli na elektronsko odločanje. Kako je sicer urejeno vzdrževanje in upravljanje stavb? In kje največkrat pride do nesoglasij?
Vse manj ljudi si lahko privošči nakup stanovanja in vse več jih živi v najemu. S tem nastajajo tudi težave z vzdrževanjem in upravljanjem stavb, so za N1 izpostavili upravniki večstanovanjskih stavb Želva, Domplan, SPL in upravnik, ki ni želel biti imenovan.
Upravnika po stanovanjskem zakonu potrebuje vsaka stavba, ki ima več kot dva etažna lastnika in je razdeljena na več kot osem posameznih delov. Upravniki med drugim zastopajo etažne lastnike in skrbijo za redno vzdrževanje skupne lastnine, porazdelitev in izterjavo obveznosti, upravljanje z rezervnim skladom in skupnim denarjem. O pomembnejših odločitvah se etažni lastniki dogovarjajo na zborih, ki jih prav tako skliče upravnik. A odločitve seveda ni mogoče sprejeti, če lastnikov na zborih ni. To se po besedah upravnikov ponekod dogaja vse pogosteje.
“Zbora lastnikov se iz leta v leto udeležuje manj etažnih lastnikov in vedno bolj je opazno, da veliki večini ni mar za skupno lastnino,” so v odgovoru na novinarska vprašanja zapisali pri upravniku, ki ni želel biti imenovan. Enako je v stavbah, ki jih upravlja Domplan, kjer tudi dodajo, da je k upadu udeležbe na sestankih precej pripomogla epidemija, dodatno pa so nanjo vplivale spremembe v lastniški infrastrukturi. “Vedno več je mlajših lastnikov in oseb, ki nepremičnine kupujejo kot naložbe, tem pa udeležba ni tako pomembna oziroma jim zanjo ne ostane časa.”
“V primerih, ko je udeležba na zborih etažnih lastnikov nizka, to pogosto otežuje sprejemanje nujnih odločitev,” poudarjajo pri Želvi. Pri upravniku SPL v nasprotju z drugimi opažajo, da sklepčnost lastniških zborov načeloma ostaja na enaki ravni, torej se udeležba ne zmanjšuje. Kljub temu iz njihovega odgovora izhaja, da bi se lastniki lahko bolj zanimali za skupno lastnino: “Redkokje si lastniki enkrat letno vzamejo čas in s svojo udeležbo tvorno sodelujejo pri sprejemanju sklepov glede upravljanja s stavbo, torej njihovo skupno lastnino.”
Poudarili pa so tudi, da so zbori, kjer se dogovarjajo o pomembnejših temah, načeloma bolje obiskani. Zadnje čase lastnike predvsem zanima energetska sanacija stavb, ugotavljajo upravniki, pa tudi postavitev zapornic za ureditev parkiranja in urejanje lastninskih pravic na okoliških zemljiščih. “Nezagotavljanje sklepčnosti pri odločanju močno zavira izvajanje vzdrževanja stavb,” dodaja SPL.
Domplan: Elektronsko odločanje bi bilo hitrejše
Če zbor lastnikov ni sklepčen, se prisotni lahko z večino odločijo o sklicu ponovljenega zbora, za katerega mora upravnik posredovati vabila najmanj 14 dni pred ponovljenim zasedanjem zbora. Po pravilniku o vzdrževanju večstanovanjskih stavb se lahko lastniki na zboru, ki ni sklepčen, z večino prisotnih etažnih lastnikov odločijo tudi za odločanje s podpisovanjem listine ali elektronskim glasovanjem.
Pri Domplanu so zapisali, da se že dlje časa zavzemajo, da bi etažni lastniki lahko ukinili obvezen zbor lastnikov in prešli na elektronsko odločanje, saj da bi s tem odločitve lahko sprejemali bolj transparentno in hitreje. Stanovanjski zakon zdaj določa, da je upravnik enkrat letno dolžan sklicati in izvesti zbor etažnih lastnikov.
Foto: PROFIMEDIA
Lastniki najbolj nezadovoljni s cenami
Velika ovira pri sprejemanju odločitev glede upravljanja in vzdrževanja na zborih lastnikov so tudi nestrinjanja med lastniki. “Izvajanje storitev upravljanja je oteženo predvsem, če je v neki stavbi več skupnih lastnikov z diametralnimi nasprotji. Te je težko uskladiti in doseči dogovor,” ugotavlja upravnik SPL.
Nesoglasja nastajajo tudi med lastniki in upravniki – izhajajoč iz odgovorov upravnikov, najpogosteje zaradi stroškov. “Glavnina nezadovoljstva izvira iz vedno višjih cen, izhajajočih iz višanja cen delovne sile, materiala, energentov, posledično višje cene gradbenoobrtniških del in stroškov, vezanih na obratovanje stavb.”
Nezadovoljstvu zaradi visokih cen upravljanja in vzdrževanja stavbe sledi slaba kakovost opravljenih storitev oziroma zamujanje z roki realizacije. Na opravljanje storitev v dogovorjenem roku vpliva tudi prezasedenost izbranih izvajalcev, pravijo upravniki. Za izbiro izvajalca del sicer odgovarja upravnik, izbira po poteka v skladu s pravilnikom o vzdrževanju večstanovanjskih stavb. Za izvedbo manjših vzdrževalnih del in za izvedbo nujnih vzdrževalnih del upravnik ne potrebuje soglasja etažnih lastnikov.
Kdo skrbi za čiščenje, kidanje, obrezovanje dreves?
Ponekod se lastniki, nezadovoljni z izvedeno storitvijo ali ceno, odločijo, da bodo stvari vzeli v svoje roke. Etažni lastniki se namreč lahko po dogovoru z upravniki nekatere stvari iz naslova vzdrževanja stavbe opravljajo sami, oziroma tudi oni predlagajo podjetja in izvajalce za posamezne storitve.
Dogovor o zadolžitvah med upravnikom in etažnimi lastniki je določen v pogodbi med upravnikom in etažnimi lastniki ter potrjen na zboru etažnih lastnikov.
Upravniki za storitve obratovanja, torej čiščenje, hišniška dela in urejanje okolice, načeloma najemajo zunanje izvajalce, ponekod pa se za to, kot omenjeno, angažirajo etažni lastniki sami. Med storitve obratovanja spadajo izobešanje zastav ob praznikih in smrtih, košnja trave, kidanje snega, pometanje in urejenost parkirišč.
Po izkušnjah upravnikov se je nesoglasjem najlažje izogniti s transparentno komunikacijo z lastniki. “Pomembno je jasno določiti obseg storitev in odgovornosti vseh vpletenih že ob sklenitvi pogodbe, da se izognemo nesporazumom,” dodajajo pri Želvi.
Menu Item
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje