Menu Item
Zlasti Dunaj velja za mesto, kjer je najemniški trg zelo zgledno urejen. Po Dunaju se pri snovanju stanovanjske politike zgleduje tudi slovenska vlada. A zlasti v zadnjem letu najemniški trg v Avstriji močno pretresajo cene najemnin, ki zaradi rekordne avstrijske inflacije letijo v nebo. Razmere so za mnoge najemnike tudi že dramatične, napovedi namreč kažejo, da bodo imeli mnogi najemniki v naslednjih mesecih s plačevanjem najemnin že silno resne težave. A kako hitro, če sploh, lahko na Dunaju najemnik pride do stanovanja, določa tudi to, kako se piše.
Cenovna kapica električne energije, podnebni bonus, subvencioniranje stroškov ogrevanja, subvencije javnega prometa, višji otroški dodatki – lani je avstrijska vladna koalicija ljudske stranke in Zelenih skoraj vsak mesec sprožila novo denarno injekcijo prebivalstvu za boj proti inflaciji, ki je v nebo pognala tudi cene najemnin.
“Ko gre za pomoč prebivalstvu smo med vodilnimi v EU. Država je doslej v ukrepe pomoči vložila preko 32 milijard evrov,” se je ob koncu leta pohvalil finančni minister Magnus Brunner. To je navsezadnje potrdila tudi analiza Mednarodnega denarnega sklada. Po teh podatkih je namreč avstrijska državna pomoč za blaženje krize znašala štiri odstotke bruto domačega proizvoda, bistveno več kot je povprečje v EU (2,4 odstotka BDP).
A medtem ko je v večini članicah unije že zaznati pozitivne ekonomske kazalce in se inflacija tam že znižuje, v Avstriji še vedno beležijo rekorde: tudi v zadnjem mesecu je bila ta z 11 odstotki znova najvišja med starimi članicami EU. Avstrijska opozicija je do vladnih ukrepov kritična že ves čas. “Ljudska stranka in Zeleni so največji povzročitelji inflacije. Z zalivalko hodijo po državi in v obliki subvencij delijo denar, pobran z davki,” je pred dnevi koaliciji glasno oporekala predsednica opozicijske liberalne stranke Neos, Beate Meinl Reisinger.
Prav naraščajoča inflacija ima še kako velik vpliv na trgu nepremičnin, ki se oddajajo v najem. Razmere so za mnoge dramatične. Zaradi vedno višjih najemnin so je število deložacij lani povečalo za kar 20 odstotkov.
Referenčne najemnine, ki se izračunavajo oziroma zvišujejo na osnovi inflacije, so se v preteklih mesecih povišale že večkrat. Nazadnje pred tremi tedni za slabih devet odstotkov, čeprav je večina najemnikov upala, da bo vlada z interventnim zakonom posegla na trg nepremičnin in rast najemnin (vsaj začasno) omejila.
Podražitev je prizadela vse najemnike, ki živijo v starih zasebnih stavbah, ki so bile zgrajene pred letom 1945, najemne pogodbe zanje pa so bile sklenjene po 1. marcu 1994. Gre za okoli 375.000 stanovanj oziroma slab milijon gospodinjstev, za katere velja poseben najemni zakon iz leta 1994, ki naj bi sicer preprečeval ekscesne in samovoljne podražitve najemnin brez utemeljenih (ekonomskih) razlogov.
Strokovnjak za stanovanjsko pravo Christoph Kothbauer je izračunal, da se je vrednost referenčnih najemnin na Dunaju z zadnjo podražitvijo zvišala s 6,15 na 6,67 evra, na Predarlškem pa je prvič poskočila nad deset evrov za kvadratni meter.
Po podatkih statističnega urada je pri četrtini že omenjenih najemnikov pričakovati, da bodo imeli v naslednjih mesecih že težave s plačevanjem najemnine. V združenju najemnikov so za lansko leto izračunali, da so posamezniki in družine za 80 kvadratnih metrov veliko najemniško stanovanje na letni ravni v povprečju plačali okoli 550 evrov več kot leto prej – ali eno dodatno neto mesečno najemnino več.
Ministrica za pravosodje Alma Zadić je več mesecev zatrjevala, da ima po veljavni zakonodaji zvezane roke. Zakon o najemnih razmerjih namreč predvideva samodejno uskladitev višine najemnin, ko inflacija preseže pet odstotkov. Avstrijska delavska zbornica in združenje najemnikov že leta zahtevata prenovo zakonodaje.
Statistični podatki namreč potrjujejo, da je rast najemnin še kako velik problem. Med letoma 2010 in 2020 so se te na državni ravni zvišale za 44 odstotkov, na Dunaju celo za 50 odstotkov. Tudi najemnine v mestnih stanovanjih na Dunaju so se v desetih letih podražile, in sicer za 35 odstotkov. Za primerjavo: plače so se v istem obdobju zvišale (le) za 23 odstotkov.
Dve novinarki iščeta stanovanje. Ena zveni avstrijsko, druga pa ne. Kaj se zgodi?
Pri avstrijskem časniku Der Standard so testirali, ali je res, da (ne)dostopnost do najemniškega stanovanja določa tudi tvoje poreklo. V novinarski raziskavi, ki je trajala več mesecev, sta novinarki Franziska Zoidl in Muzayen Al-Youssef, obe sicer avstrijski državljanki, a z več kot očitno razliko v imenih, nepremičninskim agencijam in zasebnikom hkrati razposlali 100 povpraševanj za najem enosobnega stanovanja na Dunaju.
Novinarki Muzayen Al-Youssef na več kot polovico njenih povpraševanj nepremičninske agencije niso niti odgovorile, pri Franziski Zoidl, ki ‘zveni bolj avstrijsko,’ je bilo odgovorov na njena povpraševanja precej več. Zasebni najemodajalci so Al-Youssef popolnoma ignorirali v več kot dveh tretjinah povpraševanj ali pa jo odpravili z odgovorom, da je stanovanje že oddano. Čeprav sta novinarki za potrebe njune novinarske raziskave prošnje za najem stanovanja pošiljali istočasno, je Zoidl ponudbe za ogled stanovanj praviloma dobila takoj, ogledala si jih je lahko tudi že isti dan, medtem ko je Al-Youssef sicer bistveno bolj redka vabila na ogled stanovanj praviloma prejela kasneje.
Agencija za boj proti diskriminaciji opozarja, da so prav zato ljudje s poreklom iz drugih držav, zlasti tistih, od koder je največ migracij, potisnjeni v še dražja stanovanja, čeprav so prav ti ljudje pogosto v socialno-ekonomsko slabšem položaju.
V Avstriji se je vlada na čelu z ljudsko stranko namesto zavore pri cenah najemnin, ki so jo v koaliciji sicer zahtevali Zeleni, odločila za drugačen pristop reševanja problematike. Po lanskoletnem več deset milijard težkem paketu socialnih pomoči je tokrat najbolj ogroženim namenila 250 milijonov evrov, ki bodo kot enkratno izplačilo na voljo najemnikom, ki so jih visoke najemnine najbolj prizadele. 25 milijonov bo posebej namenjenih tistim, ki so tik pred deložacijami.
Delitev subvencij ne bo vsesplošna in avtomatična, kot je bilo to v primeru 500 evrskega podnebnega bonusa, temveč bo zanjo potrebno zaprositi. “Pričakuje se, da bo okoli milijon gospodinjstev na koncu prejelo enkratno izplačilo v višini približno 200 evrov,” je pred dnevi povedal minister za socialne zadeve Johannes Rauch. A v opoziciji so do tovrstnega reševanja problematike visokih najemnin kritični. Če bi namreč obveljal prvotni predlog Zelenih – cenovna kapica na višino najemnin – bi to (finančno) prizadelo najemodajalce. Subvencije pa bo zdaj neposredno iz proračuna plačala država. To niso sistemske rešitve, temveč financiranje (že tako premožnih) najemodajalcev, trdi opozicija.
Od višjih najemnin ima korist predvsem zgornja, najbogatejša petina avstrijskih gospodinjstev. “Naši izračuni kažejo, da njihovi prihodki od najemnin znašajo 180 milijonov evrov na mesec,” poudarja Barbara Blaha iz Think Tank Instituta Momentum. In nadaljuje: “Povišanje najemnin ob hkratnem strmem dvigu cen energije je nevarno. Lahko sproži spiralo cen.”
Najemnina namreč predstavlja več kot dvajsetino celotne košarice dobrin, s katero v Avstriji izračunavajo inflacijo. Če se poveča, to vpliva na trenutno stopnjo inflacije; kar je osnova za indeksacijo v naslednjem letu. “Tako povišanje najemnin vsakič znova postavlja temelje za naslednje. Vrtimo se v začaranem krogu,” pojasnjuje Blaha. Podobno kritičen je tudi vodja instituta za ekonomska raziskovanja Gabriel Felbermayr. “Novi denarni transferji lahko sicer ublažijo socialne stiske, ne zajezijo pa inflacije, ampak jo dejansko le še spodbujajo. Nujno potrebujemo izhod iz spirale cen. Zaviranje cen najemnin bi bil prvi korak,” je bil jasen Felbermayr.
Berlinski flop, “stranski” učinki v Franciji …
Dunaj seveda ni osamljen primer. Najemnine strmo rastejo v vseh evropskih metropolah. V Berlinu so se na nove krizne razmere odzvali prvi in postavili zgornjo mejo cenam najemnin. Ukrep, ki je sprva požel pohvale, ima tudi negativne posledice. Številni lastniki nepremičnin zdaj ne oddajajo več, temveč jih raje prodajo. Ponudba najemniških stanovanj, ki jih je prizadela mestna regulacija cen, pa se je v prvem letu po uvedbi ukrepov zmanjšala za skoraj polovico.
Na svojevrsten način so se z vse višjimi najemninami spopadli tudi v Franciji. Tam najemnin za stanovanja, ki imajo zaradi slabe izolacije visoke energetske stroške, ob začetku draginjske krize niso smeli zvišati, od 1. januarja letos pa teh stanovanj ni več mogoče ponovno oddajati. Posledično ima tretjina lastnikov svoja stanovanja zdaj toplotno prenovljena. Neželen stranski učinek pa je, da sta dve tretjini stanovanj tudi v Franciji zdaj izginili z najemniškega trga in se dnevno ali tedensko prodajajo ali ponujajo na turističnih platformah. V Španiji in na Portugalskem pa je na primer odslej dovoljen dvig najemnin najemnin za največ dva odstotka letno.
V grobem gre bolj ali manj za problem najemojemalcev na Dunaju, kjer je skoncentrirana večina starejših stavb, zgrajenih pred letom 1945, ki se oddajajo v najem in so podvržena zakonski regulativi. Vsa novejša najemna stanovanja v lasti zasebnikov zakonskih omejitev – ko gre za višino najemnin – nimajo. Mejo torej določa trg. In tu so težave najemnikov še večje. V centru Dunaja so od lanskega do letošnjega februarja tržne najemnine poskočile za 12 odstotkov.
Cene so nedvomno visoke. Skupni stroški za zasebno najemno stanovanje na Dunaju – torej vključno z obratovalnimi stroški in davkom, ne pa tudi z elektriko in ogrevanjem – v povprečju dosegajo 20 evrov ali več na kvadratni meter – za 70 kvadratov veliko stanovanje torej okrog 1500 evrov mesečno. “Obseg novogradenj na Dunaju že upada, zato bo v prihodnje na trg prihajalo manj stanovanj in to najemodajalci z dvigom cen že izkoriščajo v svojo prid,” pravi Michael Pisecky, predsednik nepremičninskih skrbnikov pri dunajski gospodarski zbornici.
Spremljajte N1 na družbenih omrežjih Facebook, Instagram in Twitter.
Naložite si našo aplikacijo: na voljo za android in za iOS.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje