Ne le nakup nepremičnine, vse višje so v Sloveniji – zlasti pa v Ljubljani – tudi cene najemnin. Stanovanj na trgu je premalo, povpraševanje pa veliko. Ob tem pa nov paket sprememb davčne zakonodaje predvideva tudi višji davek na dohodek od oddajanja. Nepremičninski agenti ob tem opozarjajo, da bo to negativno vplivalo na najemniški trg, saj bodo najemodajalci višje cene prevalili na najemnike, najemnine pa bodo še višje.
Zadnja davčna sprememba je prinesla nižje davke pri oddajanju nepremičnin – tako imenovani davek na dohodek od oddajanja se je s prvim januarjem s 27,5 odstotka znižal na 15 odstotkov. Izračun pokaže, da je še lani najemodajalec, ki svoje stanovanje oddaja za 600 evrov na mesec, državi plačal 1.683 evrov davka, letos pa bo plačal le 972 evrov. To pomeni, da bo najemodajalec zaradi nižjega davka prihranil kar 711 evrov, kar je več kot znaša ena najemnina.
Ministrstvo za finance pa daje v teh dneh javno razpravo paket sprememb davčne zakonodaje, ki predvideva, da bo davek na dohodek od oddajanja nepremičnin spet višji, in sicer 25 odstotkov. To pomeni, da bo na primer naš stanodajalec ob 600 evrov mesečne najemnine državi plačal 1.620 evrov davka (10 odstotkov davčne osnove so normirani stroški).
Vir s finančnega ministrstva je na vprašanje N1, ali so se za zvišanje davčne stopnje odločili, ker nižja davčna stopnja ni prinesla učinka v smislu povečanja zavezancev, ki legalno oddajajo premoženje (eden od problemov slovenskega nepremičninskega trga je namreč oddajanje na črno), dejal, da tega niso presojali. Cilj dviga davčne stopnje je povečati davčni izplen, ta naj bi se prihodnje leto na ta račun povečal za 24 milijonov evrov.
Alen Komić, nepremičninski posrednik v agenciji ABC nepremičnine, meni, da bo država najemodajalcem v primeru zvišanja davka vzela kar četrtino prihodka. “S tem tudi država zvišuje najemnine,” je oster. Kot je pojasnil, najemodajalci ob preračunu, da morajo dati četrtino državi, enostavno ne bodo spustili najemnin. “Po eni strani se država bori, da bi se trg normaliziral in bi se cene znižale, po drugi strani pa višajo davke, zaradi česar bodo najemnine še višje. Če bi bil ta davek nižji, bi sčasoma ljudje dojeli, da je boljše prijaviti in plačati tistih 15 odstotkov in si miren. 25-odstotni davek pa ljudi bolj sili v to, da oddajajo na črno,” je povedal. Posredniki so po besedah Komića ves čas opozarjali, da je davek previsok in da država s tem ne spodbuja ljudi, da svoje stanovanje ponudijo na trgu.
Kot je ocenil za N1, je v Sloveniji več tistih, ki stanovanje oddajajo na črno, kot pa tistih, ki prijavijo dejanske najemnine. “Moje mnenje je, da bi z nižjim davkom na koncu pobrali več davkov, kot pa zdaj, ko bo 25 odstotkov,” je dodal.
“Če bodo davki previsoki, bo stanovanj še manj”
Direktor nepremičninske agencije Stoja Trade Zoran Đukić pa je za N1 dejal, da v podjetju že 26 let oddajajo in najemajo stanovanja za diplomata in tujce. “Vedno imamo isti problem: da so davki zelo nestimulativni. To pomeni, da če bodo davki previsoki, bo še manj stanovanj, ljudje pa bodo raje zaklenili, ker se jim ne bo splačalo,” je dodal. Ljudje zaradi visokega davka po njegovih besedah ne bodo oddajali stanovanj, tisti, ki pa bodo, bodo to zvišano ceno prevalili na najemnike. “Tako se bo poslabšala ponudba in dražje bo za najšibkejši sloj,” meni. Đukić pravi, da bi na primer ob 10-odstotnem davku ljudje vse prijavili, s tem pa bi v Sloveniji dobili večji fond nepremičnin, umirile pa bi se tudi cene.
Z vprašanjem, kako odgovarjajo na navedene očitke, smo se obrnili tudi na ministrstvo za finance. “V tem trenutku še ne moremo oceniti učinkov zadnjih sprememb zakonodaje obdavčitve najema z vidika vpliva na zmanjšanje črnega trga na področju oddajanja premoženja v najem. V smislu odprave nesistemskih ukrepov trenutno veljavne novele Zakona o dohodnini pa izpostavljamo uvedeno neenako obravnavo teh dohodkov z vidika drugih dohodkov iz kapitala. Ravno to želimo popraviti s ciljem, da se celotno področje sistemsko naslovi v okviru širših sprememb davčne zakonodaje. Se je pa vsekakor potrebno zavedati, da kompleksnih vprašanj najemnega trga v Sloveniji ne moremo reševati samo z nižjimi davki, temveč sistemsko, z ukrepi na različnih področjih,” so zapisali.
Vlada napoveduje 20 tisoč novih stanovanj
Gradnja novih najemnih stanovanj, ki naj bi normalizirala razmere na slovenskem nepremičninskem trgu, je tudi ena od prednostnih nalog nove vlade. Gibanje Svoboda, SD in Levica so se v koalicijski pogodbi zavzeli za dodatnih 20 tisoč javnih najemnih stanovanj. Te bi zagotovili z aktivacijo mrtvega stanovanjskega fonda ali z gradnjo novih, kar pa bo trajalo. Minister za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti in koordinator Levice Luka Mesec je v intervjuju za N1 dejal, da država zaenkrat niti nima podatkov, katera stanovanja so prazna, katera se oddajajo in pod kakšnimi pogoji.
“Zato želimo imeti na direktoratu za stanovanja poseben sektor, ki bi se ukvarjal samo s pridobivanjem slike, kakšen je stanovanjski trg, kje v njem so luknje. Moramo vedeti, zakaj so prazna stanovanja prazna. S tem bi bili bliže odgovoru, kako jih aktivirati,” je povedal. Dodal je, da ni nujno, da je to prisila v obliki davka, lahko je tudi spodbuda. “Lahko bi lastnik za neko obdobje, na primer deset let, oddal stanovanje skladu, sklad pa bi ga obnovil in oddajal znotraj svojega sistema,” pravi Mesec. Dodal je tudi, da so junija začeli postavljati koncept, se srečali tudi z družbo za upravljanje terjatev bank, da bi prenesla svoja zemljišča na stanovanjski sklad, ki bi jih nato razdelil občinskim skladom. S SID banko pa da so se začeli pogovarjati, kako ustvariti sklad, s katerim bi bančne depozite slovenskih varčevalcev usmerili v stanovanjsko gradnjo. Začeli smo postavljati model regulacije nepremičninskega trga.
Številni najemodajalci so se sicer v zadnjih mesecih odločili, da dvignejo najemnino. Bralec Mitja, ki v Ljubljani za 900 evrov najema štirisobno stanovanje, je za N1 povedal, da jih je lastnik nepremičnine obvestil, da bo najemnina po novem znašala 1.100 evrov, kar je 22-odstotno zvišanje. Kot je lastnik pojasnil najemnikom, želi višino najemnine uskladiti z visoko inflacijo.
Po novem letu so najemnine poskočile
Đukić opaža, da se najemnine višajo, predvsem v središču Ljubljane, kjer so precej skočile cene novih stanovanj, ki imajo novejšo opremo in mesto v garažni hiši. Po njegovih ocenah so se najemnine po novem letu zvišale za med 15 in 20 odstotkov. Na vprašanje, zakaj najemnine rastejo, pa odgovarja, da je problem v povpraševanju.
“Povpraševanje je preveliko, fonda najemnih stanovanj pa ni,” odgovarja. Če bo vlada dodala visok davek na nepremičnine, se po njegovih besedah ne bo na najemniškem trgu nič spremenilo. “Davki bi morali biti stimulativno urejeni, da se ljudem splača oddajati, da imajo interes in da ne skrivajo premoženja pred previsokim nepremičninskim davkom,” pravi Đukić in dodaja, da bi tako vsi imeli korist.
V Sloveniji so se cene življenjskih potrebščin julija na letni ravni v povprečju zvišale za kar 11 odstotkov. Podatki statističnega urada pa kažejo, da so se v primerjavi z junijem lani na letni ravni dvignile tudi višine najemnine, in sicer za 24,5 odstotka. Preberite tudi, kaj se je v Sloveniji najbolj podražilo in kako to občutite.
Komić pa meni, da so se cene najemnin, ki so po njegovem mnenju res “zelo visoke”, zvišale skupaj s prodajnimi cenami. Pri tem navaja primer, da je bilo mogoče v Ljubljani pred tremi ali štirimi leti garsonjero kupiti za dobrih sto tisoč evrov, danes pa so te veliko dražje, saj je treba zanjo odšteti 130 ali 140 tisoč evrov. “Če je vložek toliko višji, je tudi pričakovana najemnina toliko višja,” pojasnjuje. Najemnina za takšno garsonjero, ki ima 28 ali 29 kvadratnih metrov, tako ni več 350 evrov, ampak lastniki zanjo zahtevajo 450 ali 500 evrov.
“Katastrofalno” stanje na najemniškem trgu
Komić je sicer stanje na ljubljanskem najemniškem trgu označil kot “katastrofalno”. “Ponudbe ni oziroma je zelo slaba. To, kar je v ponudbi, ni realno. Karkoli dobimo v Ljubljani za oddajo, se odda v enem tednu do desetih dneh,” pravi. Ob tem pa je kritičen tudi do zakonske ureditve, ki da preveč ščiti najemnike, najemodajalci pa so zato prestrašeni in svoje nepremičnine ne želijo oddati za več let.
Zakaj so najemnine višje?
O tem, zakaj se najemnine višajo, za koliko so se dvignile in kaj nas čaka v prihodnje, smo se pogovarjali tudi z nepremičninskim agentom Stanetom Petavsom. Kot pravi, je dvig najemnin v tem času običajen, saj predvsem študentje iščejo stanovanje za jeseni. “Poleg tega imamo dobro turistično sezono, s čimer se del najemnih stanovanj spet usmerja v kratkoročno oddajanje turistom,” še pojasnjuje.
Vse več najemodajalcev pa se je v zadnjih mesecih odločilo, da dvigne višino najemnine. “Nenazadnje se draži vse, enajstodstotne inflacije ni mogoče več spregledati in če je še povpraševanja dovolj, zakaj ne,” pravi. Podatkov o tem, kako je znižanje davka na oddajanje vplivalo na višino najemnine, ni. Tudi o najemniškem trgu imamo v Sloveniji po besedah sogovornika že tako ali tako slabe podatke. Kljub temu pa Petavs meni, da večjega vpliva na višino najemnin ta davčna reforma ni prinesla.
Na vprašanje, ali so znane kakšne ocene, za koliko so se te najemnine dvignile in kje najbolj, pa nepremičninski agent odgovarja, da je migracijski pritisk zagotovo največji na Ljubljano, ki ima tudi daleč največji najemni trg s stanovanji.
“Najbolj ažurne podatke je mogoče dobiti iz aplikacije Trgoskop 3 od družbe Arvio, ki kaže na junijski skok najemnin, zatem pa na spust in umiritev na prejšnje vrednosti. V zadnjem letu je sicer povprečna najemnina v Ljubljani znašala 580 evrov ali 11,5 evra/m2, povprečna neto velikost oddanega stanovanja pa je bila 54 kvadratnih metrov,” dodaja.
Bodo najemnine še naprej rastle?
Kaj se bo z višino najemnin dogajalo v prihodnje, je po besedah našega sogovornika odvisno od gospodarskih razmer, ki krojijo “kupno moč” dolgoročnih najemnikov. “Koliko bo kratkoročnega oddajanja, pa bo odvisno od turističnih gibanj. Covid verjetno ne bo več pomemben dejavnik,” je dodal.
Petavs še dodaja, da je zanimiv graf Eurostata, ki kaže, kako je rast najemnin omejena z gospodarsko-socialnim položajem prebivalstva. “Cene stanovanj pa bolj krojijo kapitalski tokovi (višina obrestnih mer, donosi različnih naložb). Za to se je med njimi v zadnjih letih tudi naredil takšen razkorak,” dodaja.
Spremljajte N1 na družbenih omrežjih Facebook, Instagram in Twitter.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje