Rast cen stanovanj se je lani močno pospešila in presegla doslej najvišje dosežene stopnje rasti iz leta 2008, v ta teden objavljenem poročilu o finančni stabilnosti ugotavlja Banka Slovenije. Ker so v zadnjih 15 letih rastle tudi plače, pa so relativno gledano stanovanja – tako v Ljubljani kot v celotni državi – še vedno cenejša kot pred 14 leti. Za 60 kvadratnih metrov veliko rabljeno stanovanje v Ljubljani je bilo leta 2008 potrebnih 16 povprečnih letnih neto plač, danes 13. V celi Sloveniji pa leta 2008 11 letnih plač, danes 8.
Banka Slovenije v pravkar izdanem poročilu o finančni stabilnosti analizira pregret nepremičninski trg. Cene poganjajo ovire na ponudbeni strani, pišejo. Optimizem vliva povečano število gradbenih dovoljenj, a kaj, ko hkrati hitro naraščajo tudi stroški gradnje (tako materiala kot dela).
Povzemamo nekaj poudarkov iz poročila.
Cene so višje kot kdajkoli
Cene stanovanjskih nepremičnin so v zadnjem četrtletju lanskega leta vrh iz leta 2008 nominalno (brez upoštevanja inflacije) presegle za 21,8 odstotka, realno (upoštevajoč inflacijo, ki zmanjšuje vrednost denarja) pa za 3,7 odstotka. Povprečne cene rabljenih stanovanj so bile v prvi polovici lanskega leta najvišje v Ljubljani in na Obali (3.250 oziroma 2.700 evrov za kvadratni meter), najhitreje pa so rastle v Kranju in Celju.
Čeprav cene rastejo že od leta 2015, so lani dobile pospešek. V četrtem četrtletju je rast medletno znašala že 15,7 odstotka, medtem ko je bila še leta 2020 zmerna pri 4,6 odstotka. S tem je lanska rast presegla doslej najvišje stopnje rasti iz leta 2008.
Skupno število prodaj (13.440) se je glede na leto 2020 povečalo za 16 odstotkov, vendar je bilo še vedno nekoliko nižje kot v obdobju od leta 2016 do leta 2019. Je bila pa skupna vrednost prodanih nepremičnin lani najvišja v zadnjih osmih letih. Samo v zadnjem četrtletju je bilo sklenjenih za 400 milijonov evrov poslov. Čeprav je bilo med letoma 2016 in 2019 število prodaj večje, je bila torej skupna vrednost manjša, kar kaže, da so se takrat nepremičnine prodajale po nižjih cenah.
Cene rastejo hitreje kot je povprečje EU
Medletna rast cen stanovanjskih nepremičnin je bila sicer visoka v večini evropskih držav, a ne tako kot pri nas. Povprečje evrskega območja je bilo v tretjem četrtletju lani 8,8 odstotka (podobno tudi v celi EU), pri nas pa več kot 12 odstotkov.
Najvišjo stopnjo rasti je beležila Češka (okoli 22 odstotkov), najnižjo Ciper (dva odstotka), Italija in Španija (obe po štiri odstotke). V Nemčiji in Avstriji so imeli podobno stopnjo rasti kot pri nas (torej okoli 12 odstotkov), na Hrvaškem osem odstotkov.
Nepremičnine se dražijo hitreje kot raste gospodarstvo
Lani je bila rast precej višja kot rast BDP. Spodaj graf gibanja BDP (modra črta) in realnih cen nepremičnin (črna) iz poročila Banke Slovenije.
Od lani nepremičnine precenjene
Čeprav so cene nepremičnin rastle že prej, so po izračunih Banke Slovenije lani postale relativno precenjene. To so pokazali vsi kazalniki, ki jih spremlja Banka Slovenije, in sicer so nepremičnine precenjene za med tri in 13 odstotkov, je ob predstavitvi poročila ta teden povedala direktorica oddelka finančna stabilnost in makrobonitetna politika Meta Ahtik.
Precenjenost izhaja predvsem iz desetletnega nesorazmerja med ponudbo in povpraševanjem in je po oceni Banke Slovenije najvišja v zadnjem desetletju. Z nadaljnjo rastjo cen nepremičnin pa bi se ta precenjenost lahko še povečala, menijo.
V Ljubljani za stanovanje 13 letnih plač, v celi državi osem
Banka Slovenije je izračunala tudi, koliko letnih povprečnih neto plač je potrebnih za nakup 60 kvadratnih metrov velikega rabljenega stanovanja v Ljubljani. V zadnjem četrtletju 2021 je razmerje za stanovanja v Ljubljani znašalo okoli 13,7 letnih neto plač, medtem ko je to razmerje na ravni Slovenije znašalo 8,2 letnih neto plač.
Več se gradi, ampak …
Naraščajoče število izdanih gradbenih dovoljenj za (več)stanovanjske stavbe nakazuje, da bi se lahko neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem po nepremičninah srednjeročno sicer nekoliko zmanjšalo, a po drugi strani zaradi aktualne geopolitične napetosti prihaja do hitrega povečevanja gradbenih stroškov, kar lahko prilagoditev ponudbe omeji, ne samo podraži, menijo na Banki Slovenije.
“Zaradi vojne v Ukrajini in povečanja geopolitičnih napetosti lahko pričakujemo še višje cene ter pomanjkanje energentov in drugih surovin, ustrezne opreme in delavcev v gradbeništvu. To bi lahko še dodatno povečalo gradbene stroške, kar se lahko prelije v še višje cene stanovanjskih nepremičnin,” piše v poročilu.
Tveganja s trga nepremičnin se prelivajo v bančni sistem
Če je bila v prvi polovici lanskega leta medletna rast stanovanjskih posojil zmerna (4,8 odstotka), se je kasneje precej okrepila. Decembra je medletno znašala 9,1 odstotka. Stanovanjska posojila so nasploh v zadnjem desetletju postala precej pomembnejši del bančne bilance. Leta 2008 so predstavljala 10 odstotkov celotnega posojilnega portfelja, lani 30 odstotkov. Vse to pa povečuje tudi ranljivost bančnega sistema za morebitno korekcijo cen stanovanjskih nepremičnin, piše Banka Slovenije.
Kreditni standardi so sicer lani ostali visoki, razmerje med zneskom posojila in vrednostjo stanovanjske nepremičnine, dane v zavarovanje (tako imenovani loan-to-value ali LTV), pa v zadnjem četrtletju leta 2021 s 63 odstotki nekoliko nižje kot leta 2020. To pomeni, da so ta posojila relativno dobro zavarovana. Kot izhaja iz poročila, pa se povečuje tudi obrestno tveganje za banke, saj večino posojil izdajo s fiksno obrestno mero. Ta teden je Banka Slovenije sicer sporočila, da bo z julijem omilila nekatere omejitve za stanovanjska posojila.
Spremljajte N1 na družbenih omrežjih Facebook, Instagram in Twitter.
