Menu Item
Pred začetkom nepremičninskega razcveta so se nepremičnine v bližini obvoznice težje prodajale in so na trgu dosegle nižje cene, po letu 2015 pa se je položaj začel obračati, razlaga nepremičninski agent Metropola IN Roman Prskalo. V zadnjih letih se je tako kar nekaj zemljišč ob obvoznici spremenilo v gradbene jame in na njih so zgradili nova stanovanja. Te so investitorji po večini brez večjih težav prodali. Kaj so slabosti in kje so prednosti življenja ob obvoznici, smo govorili tudi z arhitektom Matejem Penešem iz biroja Baam.
Cene nepremičnin v Ljubljani so se v zadnjih nekaj letih močno dvignile in po podatkih geodetske uprave dosegale rekordne vrednosti. Po zadnjih podatkih je bila lanska srednja cena rabljenega stanovanja v prestolnici skoraj 3.500 evrov za kvadratni meter, v zadnjih mesecih naj bi se trg počasi začel ohlajati oziroma kazal znake umirjanja. K temu so prispevali tudi visoka inflacija in rast euriborja ter posledično dražji krediti.
V zadnjih letih smo tako bili priča velikemu razkoraku med ponudbo in povpraševanjem, stanovanja pa so se v določenih primerih prodajala celo za višjo ceno od oglaševane. Nepremičninski agent Metropola IN Roman Prskalo ocenjuje, da je ravnovesje v zadnjih nekaj letih na nepremičninskem trgu v največjem mestu pri nas porušeno. V začetku finančne krize leta 2008 do ponovne oživitve trga leta 2015 je bilo na voljo precej neprodanih novih stanovanj, ob tem pa tudi kar nekaj nedokončanih projektov.
“Obseg ponudbe stanovanj za prodajo na trgu je bil takrat precej večji od povpraševanja, zato si je kupec med poplavo neprodanih stanovanj lahko izbiral stanovanje, ki mu je ustrezalo skoraj v vseh pogledih,” pojasnjuje Prskalo, da so bili kupci pred slabim desetletjem lahko veliko bolj izbirčni.
Trenutno se v Ljubljani gradi kar nekaj novogradenj, cene stanovanj v njih pa so tudi do trikrat višje od povprečne cene kvadratnega metra rabljenega stanovanja. V samem središču se počasi zaključujeta gradnji v Šumiju in Schellenburgu, kmalu pa se bodo dela končala tudi v pred tem dolga leta nedokončani Dalmatinki v bližini sodišča.
Pred letom 2015 težko, zdaj položaj obrnjen
Na drugi strani pa je zunaj strogega centra kar nekaj gradbenih jam tudi povsem ob obvoznici, kjer je bilo po besedah Prskala pred letom 2015 stanovanje bistveno težje prodati, zdaj pa so razmere drugačne.
V zadnjem letu oziroma dveh se je kar nekaj novogradenj gradilo povsem blizu obvoznice, na primer Peca v Litostroju ob industrijski coni, kjer so stanovanja v času nepremičninske mrzlice vseeno hitro prodali. Na največjem nepremičninskem portalu za prodajo stanovanj je na voljo le še 187 kvadratnih metrov velik penthouse, ki ga prodajajo za 1,3 milijona evrov.
Prav tako je večina stanovanj po poročanju Siola prodana tudi v stanovanjski soseski Kvartet, ki jo gradi slovaški investitor Corwin in je od obvoznice oddaljena slabih 200 metrov. Gradnja se bo zaključila v sredini prihodnjega leta, povprečna cena kvadratnega metra v 270 stanovanjih pa bo okoli 4.200 evrov. Še bližje obvoznice se na Cesti dveh cesarjev gradi blok z osmimi stanovanji, kjer bo povprečna cena kvadratnega metra 4.517 evrov.
Prskalo se spominja, da so se stanovanja ob obvoznici ali pa v bližini železniške proge zelo težko prodala, danes pa je drugače.
“Kupce je v teh primerih motil predvsem hrup, ki je nastajal zaradi cestnega oz. železniškega prometa. Če je bila ob neki prometni cesti zgrajena visoka stanovanjska stavba ali stanovanjska stolpnica, so bila za kupce, ki so se zanimali za ta stanovanja, seveda najbolj zanimiva tista v zgornjih etažah objekta in obrnjena stran od glavne ceste. Na drugi strani pa je bilo najmanj zanimanja za stanovanja v pritličju in spodnjih etažah ob glavni cesti,” razlaga Prskalo.
Kaj se je spremenilo?
Najbolj hrupu izpostavljena stanovanja so po pripovedovanju Prskala vedno prodali na koncu, ob tem pa so morali tudi ustrezno prilagoditi ponudbo, kar je pomenilo znižanje cene ali “narediti celo razprodajo”. Mnogi so si stanovanje ogledali, vendar se nato niso odločili za nakup, “saj si niso predstavljali, da bi živeli v stanovanjih z zaprtimi okni”.
Kaj se je od leta 2015 spremenilo, da so tudi stanovanja ob obvoznici postala tržno zanimiva in z njihovo prodajo ni bilo več takšnih težav? “Ponudba je v primerjavi s povpraševanjem zelo skromna, tako da kupci na vpliv cestnega hrupa sploh niso več tako pozorni, kot so bili v času finančne krize, ko je bilo na trgu dovolj stanovanj. Glavna prioriteta jim je cena stanovanj,” opaža Prskalo.
Skrajni bloki imajo “zagotovljen razgled za vedno”
Odločitve v življenju so vedno rezultat kompromisov in tehtanja prednosti in slabosti. V primeru izbiranja nepremičnine še toliko večje, saj za seboj potegne veliko in večletno finančno obveznost.
Ob nakupu stanovanja ob obvoznici in večjih cestah je ta znan – zvok in emisije, vendar ima takšna izbira tudi prednosti. Kot pojasnjujejo v arhitekturnem biroju Baam, je ena od prednosti hitra povezava z obvoznico in s tem manj zastojev ter krajši potovalni čas. Izpostavljajo še stranice objektov, ki gledajo proti obvoznici in imajo zaradi tega “zagotovljen razgled za vedno”. Arhitekt pri Baamu Matej Peneš omenja še, da v nekaterih mestih velik hrup povzroča tramvaj, ki običajno vozi po središču mesta, pa njegov zvok mnogih pretirano ne moti.
Nekateri pri nakupu iščejo dogajanje oziroma premikanje ob pogledu skozi okno, spet drugi pa si želijo t. i. “white noise”, pojasnjuje Peneš. Nepremičninar Prskalo med razlogi za dobro prodajo stanovanj ob obvoznici in mestnih vpadnicah vidi tudi v tem, da so nekatera zgrajena iz kakovostnejših materialov. V mislih ima predvsem boljšo zasteklitev in že prej omenjeno rekuperacijo.
Urbanistično bi bilo bolje, da bi bil ob obvoznici zeleni pas
Peneš pri gradnji ob obvoznici izpostavlja predvsem način, kako so bloki zgrajeni. Med nujnimi elementi morajo po njegovem mnenju biti zastekljene lože, ki dodatno preprečujejo prehod hrupa, in dober centralni prezračevalni sistem s filtracijo, ob tem pa je treba na sami obvoznici urediti fizične ovire, ki dušijo zvok, in pa tudi zeleni pas, ki zmanjšuje dvigovanje prašnih delcev.
“Urbanistično bi bilo bolje, da bi bil med obvoznico in stanovanjsko gradnjo zeleni pas ali pa del s poslovnimi objekti,” je sicer prepričan sam.
Nekaj so že zgradili, dva velika projekta še na papirju
V neposredni bližini obvoznice se je v preteklosti že gradilo, predvsem večja naselja v preteklih desetletjih. Takšni sta Dravlje in BS-3. Na papirju pa že let več obstajata tudi projekt Vrtno mesto Sibirja na Barju in projekt ob Barjanski cesti, najprej od bencinskega servisa Petrol, so lani poročali na Financah. V prvem primeru je predvidenih 488 stanovanj, ki naj bi ga gradila družba Monetic. Ta je v posredni lasti srbskega poslovneža Miodraga Kostića, v drugem primeru pa za zdaj investitor še ni znan, predlog za OPPN pa je vložila družba Ses. Predvidenih je 740 stanovanj.
Spremljajte N1 na družbenih omrežjih Facebook, Instagram in Twitter.
Naložite si našo aplikacijo: na voljo za android in za iOS.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje