Nakup stanovanja v Ljubljani je velik izziv. Cene so visoke, dobra stanovanja pa se prodajo zelo hitro. Ne manjka primerov, ko lastniki nepremičnine ne želijo prodati, ampak na trgu zgolj ocenjujejo njeno vrednost. Preverili smo, kakšno je stanje na ljubljanskem nepremičninskem trgu v praksi.
Večina stanovanj na ljubljanskem nepremičninskem trgu je stara, cene pa za Slovenijo visoke. Ker je povpraševanje večje od ponudbe, se morajo zato kupci (in najemniki) odzvati hitro, za izbrano nepremičnino pa se morajo potegovati z drugimi interesenti.
Stanje na nepremičninskem trgu v glavnem mestu smo preverili tudi sami. Izbrali smo nekaj nepremičninskih oglasov in poklicali prodajalce. A marsikje smo že na začetku naleteli na oviro. Nekateri lastniki so nam v telefonskem pogovoru povedali, da si stanovanja (še) ni mogoče ogledati, saj se še niso odločili, ali bi ga prodali.
Določena stanovanja prav tako nimajo urejenega vpisa v zemljiško knjigo, zato je tveganje za nakup veliko. Ne le da za nakup takšnega stanovanja ne morete vzeti hipoteke, lahko se zgodi tudi, da po končanem postopku ostanete praznih rok. V nekaj primerih se s prodajalcem oziroma nepremičninskim posrednikom za ogled nismo mogli dogovoriti, saj jim že dogovorjeni termini niso ustrezali.
Soba z WC in tušem
Na ljubljanskih Prulah smo si v starejšem bloku ogledali garsonjero. Ta meri le 12,4 kvadratnega metra, lastniki pa jo prodajajo za 61 tisoč evrov oziroma 4.900 evrov na kvadratni meter. Nepremičnina je bila prenovljena, a je v petem nadstropju bloka brez dvigala.
V sobi so omara, kavč in kuhinjski pult (brez vgradne kuhalne plošče). V istem prostoru sta tudi WC in kabina za tuširanje, ki sta od bivanjskega dela ločena le z zaveso. Vaši gostje lahko uporabijo tudi skupno zunanje stranišče, ki pa je v izredno slabem stanju. Lastniki so pripravljeni oglaševano ceno znižati za deset tisoč evrov.
Za kvadratni meter skoraj pet tisoč evrov
Za Bežigradom smo bili na ogledu 25 kvadratnih metrov velike garsonjere, ki jo lastniki prodajajo za 120 tisoč evrov oziroma 4.800 evrov na kvadratni meter. Čeprav so nam ob nakupu ponudili nekoliko nižjo ceno (za pet tisoč evrov), pa gre za stanovanje, ki je potrebno celovite obnove. Garsonjera je v četrtem nadstropju, starejši stanovanjski blok pa je brez dvigala.
Kvadratni meter rabljenega stanovanja v Ljubljani po podatkih Geodetske uprave stane 2.910 evrov. Oglaševane cene na nepremičninskih portalih so višje, zlasti pri manjših stanovanjih. Po podatkih portala Nepremicnine.net boste za kvadratni meter enosobnega stanovanja v glavnem mestu v povprečju odšteli 3.600 evrov.
Naše izkušnje kažejo, da se v Ljubljani trenutno prodajajo nekoliko starejša stanovanja, številna od njih so v stanovanjskih blokih, ki so bili zgrajeni pred potresom v Skopju leta 1963, ko še niso veljali novi protipotresni predpisi.
Če kupujete stanovanje, za katero ni veliko zanimanja, bo prodajalec pripravljen ceno še spustiti. V nasprotnem primeru, ko je potencialnih kupcev več, pa bodite pripravljeni, da boste morali za stanovanje ponuditi nekaj dodatnih tisočakov.
Dobra stanovanja se prodajo v le nekaj dneh
S podobnimi težavami se pri iskanju stanovanja srečujejo tudi drugi kupci. David in njegova partnerica v Ljubljani kupujeta novo stanovanje. S hčerko trenutno živita na 65 kvadratnih metrih, zadnje tri mesece in pol pa intenzivno iščeta nov dom: najmanj 80 kvadratnih metrov veliko stanovanje ali vrstno hišo. Novogradenj si ne ogledujeta, saj so cene “absolutno previsoke”.
Nakup nepremičnine je v Ljubljani vse prej kot lahek. Kot pravi David, ima občutek, da je povpraševanja zelo veliko, ponudbe pa malo. “Nekatera stanovanja gredo le v nekaj dneh. Zelo je težko. Če ponudiš nižjo ceno od izklicne, si zelo redko konkurenčen, ker je povpraševanje tako veliko. Reagirati moraš hitro,” pravi in dodaja, da so bili že nekajkrat tik pred tem, da bi nepremičnino kupili, pa so jih prehiteli kupci z boljšimi ponudbami.
David meni, da nekateri oglas za nepremičnino objavijo le zato, ker želijo izvedeti, koliko lahko iztržijo zanjo. Kot navaja, so bili pri eni ponudbi že dogovorjeni za ceno 300 tisoč evrov, pred prodajo pa je lastnica ceno dvignila še za 50 tisoč evrov. Oglas je bil nato na spletu objavljen še več kot mesec in pol, zato je šlo po njegovem mnenju le za fiktivno ponudbo.
Za največjo naložbo v življenju imaš le 15 minut
Zelo podobne izkušnje ima tudi Špela, ki nepremičnine v Ljubljani spremlja že dve leti, bolj resno pa se iskanju stanovanja posveča zadnje tri mesece. V tem času si je ogledala nekaj deset stanovanj, rada pa bi kupila od 50 do 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje znotraj ljubljanske obvoznice.
Špelo vedno znova preseneti, kako hitro se spreminja in obrača ponudba na trgu. “Oglas za stanovanje, ki je bil objavljen pred dvema urama, lahko v tem času že zapolni za več dni terminov ogledov ali pa celo že najde resnega kupca. Enako kar zadeva intenzivnost na ogledih – za eno skoraj največjih investicij v življenju imaš običajno na voljo okoli 15 minut, da si stanovanje ogledaš, izprašaš prodajalca in si izoblikuješ mnenje,” še izpostavlja.
Kot pravi, si ogleduje zasebne ponudbe in ponudbe nepremičninskih agencij. “Glede tipa ponudbe nimam preferenc, bolj me zanima ustreznost nepremičnine. Je pa res, da so običajno, seveda ne vedno, oglasi bolje opremljeni, izčrpni, če jih pripravi agent. Tudi pri ogledih se običajno izkaže, da je nepremičninski agent bolj podučen o vseh karakteristikah stanovanja in je seveda tudi bolj vešč vodenja ogleda. Seveda so v obeh primerih izjeme – nekateri lastniki so zelo dobro pripravljeni, nekateri agenti pa tudi na ogledu ne znajo povedati ničesar uporabnega,” poudarja.
Špeline izkušnje so bile za zdaj pozitivne, nekaj preglavic ji povzroča le dogovarjanje za ogled nepremičnin. “Zgodi se, da na klic ali sporočilo za dogovor termina ni niti odgovora, ali pa se prodajalec ali agent odzoveta z velikim zamikom,” še izpostavlja.
Ko stanovanje ni enako tistemu na fotografiji
David opozarja, da so lahko fotografije na spletu včasih tudi zavajajoče. Kot pravi, prodajalci “na fotografijah velikokrat uporabljajo širokokotni objektiv, da je stanovanje videti večje”.
Špela pri oglasih pogreša tlorise in standardiziran zapis osnovnih informacij o stanovanju (razporeditev, velikost, infrastruktura stavbe, stanovanja, stroški, obnove, papirji, vseljivost in podobno).
“Oglas za prodajo nepremičnine se mi ne zdi prostor za olepševanje in leporečenje, kot se kdaj najde v profesionalno spisanih oglasih, bolj pomembno je, da čim prej prideš do tistih najbolj pomembnih podatkov. Tako bi veliko lažje izluščili tiste relevantne interesente,” pravi Špela.
Zakaj si tako želimo lastniško stanovanje
V Sloveniji okoli 90 odstotkov ljudi živi v lastniškem stanovanju, v najemu pa je manj kot desetina prebivalcev. V evropskih državah je to razmerje precej drugačno. V Nemčiji ima nepremičnino na primer v lasti le okoli 52 odstotkov prebivalcev.
Zakaj Slovenci tako hrepenijo po lastniškem stanovanju? Richard Sendi z Urbanističnega inštituta pravi, da je na to vprašanje težko natančno odgovoriti, po njegovem mnenju pa za to obstajata dve ključni razlagi.
Kultura oz. tradicija najema se pri nas ni razvila
Kot navaja, gre prvič morda za filozofijo, ki je močno zasidrana v kulturi oziroma tradiciji in razmišljanju ljudi. “Stanovanje je dobrina, ki je močno povezana s socioekonomskim statusom. Bivanje v najemnem stanovanju je nezaželeno, če pa že nujno, mora to biti le za kratko, prehodno obdobje. Cilj večine (če ne vsakega) je pridobiti lastno stanovanje – še boljše hišo,” pravi Sendi.
Kot pojasnjuje, je za nekatere to lažje, ker so zanje že starši gradili veliko hišo, da bodo tam živeli tudi, ko bodo ustvarili svojo družino. “Tisti, ki te sreče nimajo, pa se do tega cilja prej ali slej pripeljejo s pomočjo prihrankov, predvsem pa z bančnimi krediti. Torej, kultura oz. tradicija najema se pri nas ni razvila oz. uveljavila kot ustrezna oblika bivanja,” razlaga.
Država ne spodbuja najemnega sektorja
Drugo razlago pa lahko po njegovih besedah najdemo v politiki države. “Po privatizaciji večine družbenih najemnih stanovanj na začetku 1990 je bila sprejeta stanovanjska politika, ki naj bi z različnimi ukrepi spodbujala razvoj najemnega stanovanjskega sektorja. Ta politika žal še ni bila implementirana,” pravi.
Dodaja, da je po uradnih statističnih podatkih (Statistični urad RS – registrski popis 2011) v Sloveniji le osem odstotkov najemnih stanovanj, 92 odstotkov pa je lastniških. “Medtem ko imamo na eni strani prebivalstvo, ki močno preferira bivanje v lastnem stanovanju, imamo sočasno na drugi strani državo, ki v 30 letih ni ničesar naredila za spodbujanje in omogočanje občanom, da lahko svoj stanovanjski problem rešujejo v najemnem sektorju,” dodaja.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Bodi prvi, ki bo pustil komentar!