Menu Item
Evrske centralne banke, tudi Banko Slovenije, skrbijo rastoče cene nepremičnin, ki ponekod kažejo na precenjenost. Ob napovedanem dvigu obrestnih mer bi se posojila za nekatere podražila, hkraten strmejši padec cen nepremičnin, danih v zavarovanje, bi lahko zamajal stabilnost bančnega sistema. Če bi se razmere poslabšale, bi bile tudi pri nas lahko potrebne nove varovalke pri dajanju stanovanjskih posojil, ki pa so že danes za Slovenca s plačo do povprečne (sploh, če ima otroka) težko dostopna.
“Tveganja za finančno stabilnost naraščajo, predvsem na nepremičninskem trgu,” so po decembrskem srečanju ugotavljali guvernerji Evropske centralne banke (ECB). Mnenje bančnega regulatorja, ki že nekaj časa opozarja na tveganja na nepremičninskih trgih posameznih članic, je v petek s podatki podkrepilo poročilo Evropskega odbora za sistemska tveganja (ESRB).
Gre za odbor, ki je nastal po finančni in gospodarski krizi pred dobrim desetletjem z nalogo, da opozarja na sistemska tveganja, ki bi lahko ogrozila evropsko finančno stabilnost. Vodi ga šefica ECB Christine Lagarde. Po pregledu stanja v 30 evropskih državah (poleg Evropske unije še Norveške, Islandije in Lihtenštajna) odbor po pisanju Financial Timesa ugotavlja: hitro rastoče cene nepremičnin, vse bolj zrahljani pogoji za stanovanjska posojila in naraščajoči dolg gospodinjstev pomenijo tveganje za banke.
Poceni posojila in malo alternativ
Dostopna in poceni posojila v zadnjem desetletju so marsikoga prepričala, da je čas za gradnjo ali nakup nepremičnine. Nizke obrestne mere za posojila omogoča prav ECB, ki desetletje ključne obrestne mere drži okrog ničelne. Medtem ko so druge večje zahodne centralne banke zaradi rastoče inflacije obrestne mere v zadnjem času že začele dvigovati ali pa to načrtujejo v kratkem, v ECB za zdaj ni uradne napovedi, je pa Lagardova nedavno odprla možnost dveh dvigov v drugi polovici tega leta.
Povpraševanje po nepremičninah povečuje tudi pandemična poplava denarja, pri nas jo politika rada primerja z bonbonierami. Ta je mnogim povečala razpoložljiv prihodek, ob rastoči inflaciji, ki se zajeda v prihranke na banki, pa iščejo alternativne možnosti naložb. Tako so pri nas na primer vlaganja v vzajemne sklade na rekordnih ravneh, ob slabo razvitem kapitalskem trgu pa so priljubljena alternativa tudi nepremičnine.
Posledično so bile cene nepremičnin v EU konec tretjega četrtletja lani povprečno za okrog 40 odstotkov višje kot leta 2015 (rast indeksa na spodnjem grafu), v Sloveniji je bila v tem časovnem obdobju rast 53-odstotna. Trenutna rast cen je najhitrejša po letu 2008, torej letu pred zadnjo krizo.
Gibanje indeksa cen nepremičnin in najemnin v EU
Kot že omenjeno, pa se zdaj ECB pripravlja na zaostrovanje denarne politike – najprej z zmanjševanjem pandemičnih odkupov obveznic, proti koncu leta naj bi sledil tudi dvig obrestne mere. To bi najprej vplivalo na dvig stroškov posojila za posojilojemalca s spremenljivo obrestno mero.
Podražitev posojil pa bi lahko tiste, ki imajo obrok blizu maksimalne kreditne sposobnosti, pahnila čez rob. Mesečnega obroka ne bi mogli več plačevati. Večina teh posojil je zavarovanih z nepremičnino, a ESRB ugotavlja, da so te ponekod precenjene, kar pomeni, da bi se ob obratu na nepremičninskem trgu lahko njihova tržna vrednost občutneje zmanjšala. Banke tako tvegajo, da pridejo v situacijo, ko posojilojemalec ne odplačuje posojila, njegovo zavarovanje pa ne dosega vrednosti posojila.
Oranžen alarm za severne sosede
Največje tveganje za tak potek ESRB očitno vidi v Avstriji in Nemčiji, kjer cene nepremičnin hitro rastejo, čeprav so že zdaj precej precenjene. V Nemčiji, na primer, so se v enem letu povečale za 12 odstotkov, po mnenju centralne banke Bundesbank pa so precenjene za 10 do 30 odstotkov. To pa bank ni zaustavilo pri dajanju posojil, katerih višina je enaka vrednosti zavarovane nepremičnine.
ESRB je tako regulatorjem obeh držav izdal (sicer nezavezujoče) priporočilo, da določi nižje razmerje med vrednostjo posojila in vrednostjo nepremičnine, dane v zavarovanje, obenem pa bankam naloži povečanje kapitalskih zalog (kar so Nemci sicer že naredili). Še petim državam (Bolgarija, Hrvaška, Madžarska, Slovaška in Lihtenštajn) pa je odbor izdal opozorila zaradi naraščajočih tveganj na nepremičninskem trgu.
Pa Slovenija? ESRB nam ni izdal kakšnega priporočila ali opozorila, zaznava pa nekaj potencialnih tveganj. Analiza je pokazala, da
– imamo povišano rast cen nepremičnin. Pri tem je pomembno, da odbor ne ugotavlja precenjenosti nepremičnin pri nas. “Modeli ECB ne kažejo, da bi bile nepremičnine precenjene, interni modeli Banke Slovenije pa kažejo na rahlo precenjenost,” navajajo v poročilu.
– imamo povišano rast obsega stanovanjskih posojil, ki pa še vedno s 7,2 milijarde evrov predstavljajo manjši delež (okrog 15 odstotkov) celotnega posojilnega portfelja bank.
– imamo boljše, a še vedno relativno ohlapne kreditne standarde. V nasprotju z nekaterimi drugimi državami je pri nas že v veljavi priporočilo, da razmerje med vrednostjo posojila in ocenjeno vrednostjo nepremičnine (tako imenovani loan-to-value ratio ali LTV) ne preseže 80 odstotkov. A ESRB ugotavlja, da je Slovenija med državami, kjer je bil relativno visok delež posojil na začetku pandemije pod moratorijem. Predvideva, da zato, ker je večji delež posojil dan gospodinjstvom z nižjimi dohodki in zaposlitvami v sektorjih, ki so bila bolj prizadeta v epidemiji.
Težje do ustreznega zavarovanja
Relativno ugodnim ugotovitvam odbora navkljub te ne izključujejo potrebe po zaostrovanju pogojev za stanovanjska posojila, vključujoč možnost povečanja kapitalskih zahtev za banke ali pa zvišanja razmerja med vrednostjo posojila in ocenjeno vrednostjo nepremičnine (tako imenovani loan-to-value ali LTV), ki je danes, kot omenjeno, 80 odstotkov.
Na Banki Sloveniji na vprašanje, ali načrtujejo kakšne spremembe precej zaostrenih pogojev za stanovanjska posojila, vpeljanih novembra 2019 (več o tem v nadaljevanju), neposredno ne odgovorijo. “Zavezujoči ukrepi za področje kreditiranja prebivalstva so bili uvedeni s ciljem, da se zniža prekomerna rast potrošniških posojil in da se vzpostavijo minimalni kreditni standardi za posojila prebivalstvu. Ocenjujemo, da sta bila omenjena cilja dosežena,” pravijo.
Zaostrovanje bi lahko pomenilo še težji dostop do posojil, ki so že zdaj za dobršen del Slovencev praktično nedosegljiva. Kot smo pisali v članku Stanovanja, plače, stroški: kako boste živeli?, makrobonitetne omejitve iz novembra 2019 močno zmanjšujejo kreditno sposobnost in ob vse višjih cenah nepremičnin onemogočajo najem posojila dobršnemu delu slovenskih zaposlenih. Po plačilu obroka posojila mora kreditojemalcu na računu ostati 76 odstotkov minimalne plače, če ima otroka, pa še znesek za preživljanje družinskega člana, ki po zakonu znaša 237,29 evrov. S povečanjem razmerja med vrednostjo posojila in vrednostjo nepremičnine pa bi posojilojemalci lahko imeli več težav z iskanjem ustreznega zavarovanja (torej dovolj vredne nepremičnine).
Več potencialnih neplačnikov
Kaj pa o tveganjih v segmentu stanovanjskih posojil pove statistika našega bančnega sistema? Slabih posojil je za manj kot dva odstotka (123 milijonov evrov) in so jih banke v veliki meri pokrile z oslabitvami in rezervacijami. Medtem pa narašča število tistih, ki še niso neplačniki, obstaja pa tveganje, da to postanejo. Novembra lani je bilo takih 8,9 odstotka vseh stanovanjskih posojil (decembra 2019 je bil delež 7,2 odstotka), imeli so za 641 milijonov evrov posojil. Pokritost teh posojil z bančnimi rezervacijami je slabša, večina teh posojil pa je zavarovana z nepremičnino. Če se tržna cena te zmanjša, se zniža tudi vrednost zavarovanja za banko.
Prej zaostritve kot rahljanje kreditnih omejitev
Zadnji čas je šla pri nas sicer javna debata ravno v obratni smeri: ali bomo omejitve pri kreditiranju odpravili ali spremenili. Plače namreč rastejo, prihranki ljudi so rekordni, napovedi uradnih institucij za naše gospodarstvo nič kaj pesimistične (čeprav je Evropska komisija prejšnji teden poslabšala napoved za Slovenijo, nam še vedno napoveduje 3,8-odstotno rast). K spremembi pogojev za pridobitev stanovanjskega posojila – seveda tudi zaradi lastnega poslovnega interesa – pozivajo banke. Da je morda čas za ponovni izračun, je v pogovoru za N1 nedavno namignil tudi finančni minister Andrej Šircelj). Dejal je, da bi po njegovem mnenju “morala Banka Slovenije to še enkrat pogledati, ugotoviti, kakšna je stabilnost bančnega sistema”. Minister meni, da je stabilnost visoka in da lahko bančni sistem “sprejme določena tveganja”.
Na vprašanje, ali načrtujejo kakšno spremembo ukrepa, na Banki Slovenije, kot že omenjeno, ne odgovarjajo. Verjetno pa je ob zgoraj navedenih tveganjih, ki izhajajo z nepremičninskega trga, to težko pričakovati.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Bodi prvi, ki bo pustil komentar!