Cene nepremičnin so lani, na krilih rasti cen stanovanj v prvi polovici leta, dosegle novo rekordno raven. Skupno so cene zrasle za 19 odstotkov, kljub temu da se je rast v drugi polovici leta umirila. Drugačno plat nepremičninskega trga medtem kaže število poslov - teh je bilo za pet do deset odstotkov manj kot leto prej. Velika sprememba pa je, da Ljubljana v zadnjem lanskem četrtletju ni imela več primata najdražjih nepremičnin v državi. "Cene stanovanj so bile na letni ravni še vedno najvišje v Ljubljani, a so jih v zadnjem četrtletju prvič po letu 2017 prehitele cene na Obali," poroča Geodetska uprava.
Cene stanovanj so v primerjavi z letom 2021 nominalno zrasle za 19 odstotkov, cene zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb za 17 odstotkov, cene hiš pa za 12 odstotkov. Na takšno rast cen je vplivala predvsem izredna rast cen v prvi polovici leta, medtem ko se je v drugi polovici leta umirila. V drugem polletju so cene stanovanj v največjih mestih praktično stagnirale, v danes objavljenem poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2022 ugotavlja Geodetska uprava RS (Gurs).
Srednja cena rabljenega stanovanja v Sloveniji je znašala 2400 evrov na kvadratni meter, kar je 16,5 odstotka več kot predlani.
Ljubljana proti koncu leta izgubila prvo mesto
Cene stanovanj so bile na letni ravni še vedno najvišje v Ljubljani, a so jih v zadnjem četrtletju prvič po letu 2017 prehitele cene na Obali. Srednja cena prodanih stanovanj v Ljubljani se je lani zvišala za 15,8 odstotka na 3950 evrov, na Obali pa za 23,6 odstotka na 3770 evrov na kvadratni meter.
Sledilo je t. i. alpsko turistično območje (Kranjska Gora, Bled in območje Bohinjskega jezera), kjer se je srednja cena zvišala za 9,8 odstotka na 3580 evrov na kvadratni meter. Nad slovenskim povprečjem so bile še cene v severni okolici Ljubljane (Medvode, Domžale in Kamnik) s 3120 evrov, v južni okolici Ljubljane (Grosuplje, Vrhnika in Logatec) s 3060 evrov ter v Kranju z okolico z 2890 evrov na kvadratni meter.
Nekoliko pod povprečjem so bile cene na območju Gorenjske (brez Kranja in podalpskih turističnih krajev), Novega mesta z okolico in Nove Gorice z Vipavsko dolino in Goriškimi Brdi, s srednjim cenami med 2310 in 2230 evrov na kvadratni meter.
Srednja cena hiše z zemljiščem znaša 132.000 evrov
Tako kot predlani so bila najcenejša stanovanja v Beli krajini, kjer je srednja cena s 1100 evri sicer prvič prebila mejo 1000 evrov na kvadratni meter. V Prekmurju je srednja cena znašla 1140 evrov na kvadratni meter.
Tudi cene stanovanjskih hiš so dosegle novo rekordno vrednost. Srednja cena hiše s pripadajočim zemljiščem je znašala 132.000 evrov, kar je 20 odstotkov več kot predlani. Najdražje hiše so bile še vedno v Ljubljani, kjer se je srednja cena zvišala za okoli desetino na 360.000 evrov.
Promet je upadel
Gurs je za leto 2022 do sredine februarja letos evidentiral okoli 33.800 sklenjenih pogodb, katerih skupna vrednost je znašala okoli 2,8 milijarde evrov. Ocenjuje, da končno število pogodb za leto 2022 ne bo preseglo 35.000, njihova skupna vrednost pa bo okoli 2,9 milijona evrov. Za leto 2021 je evidentiral 37.400 poslov v skupni vrednosti tri milijarde evrov.
Število poslov se je lani od aprila naprej v medletni primerjavi zmanjševalo, najbolj izrazito ob koncu leta. Po oceni Gursa sta se decembra lani glede na december predlani število in skupna vrednost poslov zmanjšala za dobrih 30 odstotkov.
Število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami se je v primerjavi z letom 2021 zmanjšalo za 10 odstotkov na okoli 15.850 poslov. Od tega je bilo okoli 9100 poslov s stanovanji (8800 z rabljenimi in okoli 300 z novimi) in okoli 6750 s hišami (6700 z rabljenimi in 50 novimi).
Zmanjšanje števila transakcij so zaznali v vseh večjih mestih, najbolj v Ljubljani (-16,5 odstotka), kjer se je sicer občuten upad prodaje stanovanj začel že konec leta 2021.
V prestolnici se “na veliko” gradi, drugje se gradnje lahko ustavijo
Število transakcij z zemljišči za gradnjo se je zmanjšalo za dobrih 15 odstotkov, kar gre po navedbah Gursa pripisati manjšemu povpraševanju zaradi visokih cen zemljišč in visokih gradbenih stroškov ter upada kupne moči prebivalstva, kaže pa tudi na postopno zmanjševanje gradbene aktivnosti v bodoče.
Geodetska uprava pravi, da se v Ljubljani sicer na veliko gradi in načrtuje nove stanovanjske projekte, v ostalih največjih mestih pa se lahko zgodi, da se bo zaradi ohladitve trga in visokih stroškov gradnje večja gradbena ekspanzija ustavila, še preden se je dobro začela.
“Glede na upad števila transakcij, rekordne cene nepremičnin in manjše povpraševanje po zazidljivih zemljiščih se zdi, da je bil v Sloveniji že v prvi polovici leta 2022 dosežen vrh nepremičninskega cikla in smo prešli v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga,” so ocenili.
Pričakovat gre nadaljnje ohlajanje trga
Visoke cene nepremičnin in višanje obrestnih mer še naprej zmanjšujejo plačilno sposobno povpraševanje prebivalstva in investicijsko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah. “Zato je pričakovati, da se bo ohlajanje nepremičninskega trga nadaljevalo tudi letos. Prav tako je pričakovati, da se bo visoka rast cen stanovanjskih nepremičnin ustavila. Ponekod bo zelo verjetno prišlo do stagnacije ali celo rahlega upada cen stanovanj, predvsem na sekundarnem trgu,” ocenjuje Gurs.
Kdaj bo prišlo do takšnega upada trgovanja z nepremičninami, da bomo lahko govorili o krizi nepremičninskega trga, bo po navedbah uprave v veliki meri odvisno od dogajanja na primarnem stanovanjskem trgu v Ljubljani. “V glavnem mestu, ki narekuje trende na slovenskem nepremičninskem trgu, zaenkrat povpraševanje po novih stanovanjih še vedno presega ponudbo in se je večina novih stanovanj prodala že v predprodaji oz. v času gradnje. V zadnjem času pa je že zaznati manjše zanimanje za rezervacije stanovanj, ki so trenutno v gradnji,” navajajo.
Ko bo prišla na trg večja količina novih stanovanj, ki so se že začela graditi oz. katerih začetek gradnje se načrtuje v kratkem, bo ponudba slej kot prej presegla plačilno sposobno povpraševanje. “Takrat lahko pričakujemo skokovit padec števila transakcij na stanovanjskem trgu, podobno kot se je to zgodilo ob krizi leta 2008. Poka nepremičninskega balona v smislu nenadnega velikega padca cen nepremičnin pa ni pričakovati,” ocenjuje Gurs.
Spremljajte N1 na družbenih omrežjih Facebook, Instagram in Twitter.
Naložite si našo aplikacijo: na voljo za android in za iOS.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje