Banka Slovenije ugotavlja, da so tveganja za banke, ki izhajajo z nepremičninskega trga, vse večja. A kljub temu rahlja ukrep, s katerim od leta 2019 omejuje kreditiranje prebivalstva. Banke bodo po novem lahko po 10 odstotkov poslov sklenile s komitenti, ki ne izpolnjujejo omejitev glede tega, koliko jim po plačilu obroka posojila ostane na računu. Omejitve prav tako ne bodo veljale za posojila v okviru prihajajoče jamstvene sheme za stanovanja za mlade. Malo pa se zaostrujejo pogoji za tiste, ki kupujejo drugo nepremičnino.
Banka Slovenije je danes napovedala spremembe makrobonitetnih omejitev iz novembra 2019, ki določajo, da mora kreditojemalcu po plačilu obroka posojila na računu ostati 76 odstotkov minimalne plače. Če ima otroka, pa še znesek za preživljanje družinskega člana, ki po zakonu znaša 237,29 evra.
Kot smo pisali v članku Stanovanja, plače, stroški: kako boste živeli?, te omejitve močno zmanjšujejo kreditno sposobnost – par s povprečnima plačama in dvema otrokoma dobi le še okoli 50 tisoč evrov posojila na 20 let – in ob vse višjih cenah nepremičnin onemogočajo najem posojila dobršnemu delu slovenskih zaposlenih.
Kaj se torej spreminja?
1. Desetina posojil brez omejitev.
Od prvega julija dalje bodo banke lahko desetino poslov (glede na število poslov v predhodnem četrtletju) sklenile brez upoštevanja zgoraj navedenih makrobonitetnih omejitev. Tako bo možno tudi kreditiranje tistih komitentov, ki jim po plačilu mesečnega obroka ostane manj od predpisanega zneska. Pri tem pa bodo banke še vedno seveda upoštevale lastno kreditno politiko in postopke presoje.
2. Posojila z državnim poroštvom brez omejitev.
Tudi posojila, ki bodo zavarovana z državnim poroštvom, bodo izvzeta iz omejitev. To se nanaša na zakon o jamstveni shemi za stanovanja za mlade, ki ga je tik pred volitvami na predlog koalicije sprejel Državni zbor, in začne veljati jutri. Kot smo pisali, bo država lahko porok mladim do 38. leta in mladim družinam, ki imajo vsaj enega predšolskega otroka, za posojilo do 200 tisoč evrov.
Banke so ob sprejemu zakona opozarjale, da je impotenten prav zaradi zgoraj omenjenih makrobonitetnih ukrepov. “Brez spremembe sklepa Banke Slovenije, ki omejuje kreditno sposobnost prebivalstva, tudi zakon o jamstveni shemi za mlade ne bo učinkoval oziroma se kreditna sposobnost prebivalstva ne bo izboljšala,” je takrat dejala predsednica Združenja bank Slovenije (ZBS) Stanislava Zadravec Caprirolo. Zdaj torej BS te omejitve odpravlja.
Prav tako odpravlja omejitve za posojila, zavarovana s prenosljivimi vrednostnimi papirji.
3. Večji lastni vložek za ‘naložbene’ nepremičnine
Za tiste, ki ne kupujejo prve nepremičnine, pa se pogoji rahlo zaostrujejo. Z julijem se namreč zanje znižuje priporočeno razmerje med zneskom kredita in vrednostjo stanovanjske nepremičnine, dane v zavarovanje, in sicer za 10 odstotnih točk (z 80 odstotkov na 70 odstotkov). Po domače, če je do zdaj moral kreditojemalec zagotoviti 20 odstotkov lastnih sredstev, se delež z julijem dviguje na 30 odstotkov.
“S tem ukrepom smo želeli nakazati, kje so tveganja, ki jih prinaša nepremičninski trg. Želimo signalizirati trgu, javnosti, bankam, kje je treba biti pozoren,” je dejal Dolenc, a nato poudaril, da banke že zdaj upoštevajo priporočeno razmerje, saj povprečno zahtevajo 40 odstotkov lastnih sredstev. Iz tega je mogoče sklepati, da ta sprememba verjetno ne bo bistveno vplivala na povpraševanje po posojilih.
4. Lažji dostop do posojil za normirance.
Normirani espeji bodo lahko po novem za izračun kreditne sposobnosti predložili bilanco, kar so do zdaj banke načeloma zavračale.
5. Uvedba sektorskega blažilnika sistemskih tveganj za banke.
Za povečanje odpornosti na naraščajoča tveganja, povezana s kreditiranjem prebivalstva, in gibanji na nepremičninskem trgu, je nujno potrebno, da imajo banke na voljo dovolj kapitala. Ta cilj zasleduje uvedba sektorskega kapitalskega blažilnika, ki stopa v veljavo s prihodnjim letom.
Tveganja pa se povečujejo
Poteza Banke Slovenije je sicer vsaj na videz v neskladju s siceršnjimi ugotovitvami v poročilu o finančni stabilnosti, da tveganja za finančno stabilnost, ki izhajajo iz nepremičninskega trga, naraščajo. “Če je bila še do prve polovice lanskega leta medletna rast stanovanjskih posojil zmerna, pa se je kasneje precej okrepila,” ugotavljajo in dodajajo, da se je v zadnjem desetletju precej povečal pomen stanovanjskih posojil v bančnih bilancah, kar pa povečuje tudi ranljivost bančnega sistema za morebitno korekcijo cen stanovanjskih nepremičnin.
Kot je ob predstavitvi poročila povedala direktorica oddelka za finančno stabilnost in makrobonitetno politiko Meta Ahtik, so stanovanjske nepremičnine postale precenjene praktično po vseh kazalnikih. “Slovenski trg nepremičnin še ni med tistimi, ki so najbolj precenjeni, vseeno pa je trend, ki se je izoblikoval v zadnjem obdobju zaskrbljujoč,” je dejala. Nivo precenjenosti po različnih modelih se giblje med 3 in 11 odstotki.
Na cene močno vpliva sistemski problem na ponudbeni strani, kjer Banka Slovenije ugotavlja “večdesetletni primanjkljaj” stanovanjskih naložb. Več izdanih gradbenih dovoljenj za (več)stanovanjske stavbe v zadnjem času sicer vliva optimizem, a na drugi strani prihaja do hitrega povečevanja gradbenih stroškov – tako materiala kot tudi dela. “To lahko prilagoditev ponudbe omeji, ne samo podraži,” ugotavljajo.
V današnjem sporočilu pišejo, da želijo z ukrepi preprečiti, da bi prekomerna rast stanovanjskega kreditiranja privedla do sproščanja kreditnih standardov. A sproščanje omejitev verjetno prej povečuje tveganje za rast kreditiranja in poslabšanje kreditnih standardov, obenem pa vodi v povečevanje povpraševanja in morda tudi dodatno rast cen.
Pritisk bank in tudi politikov
V zadnjem času so bile omejitve Banke Slovenije deležne kritik predvsem s strani bankirjev, ki so opozarjali, da je trenutna ureditev pretirana. Odhajajoči minister za finance Andrej Šircelj je januarja v intervjuju za N1 dejal, da “bi morala Banka Slovenije to še enkrat pogledati, ugotoviti, kakšna je stabilnost bančnega sistema”. Po njegovem mnenju je sistem stabilen, zato lahko – tako Šircelj – “bančni sistem sprejme določena tveganja”.
Tudi v Gibanju Svoboda, zmagovalcu nedavnih državnozborskih volitev, so pred volitvami za N1 dejali, da bi bilo treba omejitve odpraviti.
A Banka Slovenije, ki je avtonomna institucija, njen primarni cilj pa finančna stabilnost, je do zdaj vztrajala, da so omejitve kreditiranja dobre za prebivalstvo in stabilnost bančnega sistema. “Zavezujoči ukrepi za področje kreditiranja prebivalstva so bili uvedeni s ciljem, da se zniža prekomerna rast potrošniških posojil in da se vzpostavijo minimalni kreditni standardi za posojila prebivalstvu. Ocenjujemo, da sta bila omenjena cilja dosežena,” so konec lanskega leta povedali za N1.
