Avstrija je država najemnikov. V lastni nepremični živi 48 odstotkov ljudi, vsi ostali stanovanja najemajo. Še več je takšnih v avstrijski prestolnici. Na Dunaju namreč v najemnih stanovanjih živi več kot štiri petine prebivalcev – prav nasprotno, kot je stanje v Sloveniji. In za najemnino tam ni potrebno poseči globoko v žep.
Ko gre za kakovost bivanja, Dunaj že več let pometa s konkurenco. Ob zadnjem ocenjevanju pred tremi leti (lani in predlani zaradi epidemije koronavirusa rangiranj ni bilo) je ugledno mednarodno svetovalno podjetje Mercer avstrijsko prestolnico že desetič zapored uvrstilo na sam vrh lestvice mest z najvišjo kakovostjo bivanja.
Čeprav sta teroristični napad v središču mesta novembra 2020 in zelo strogi protikoronski ukrepi, ki jih mestne oblasti v primerjavi s preostalo Avstrijo zagovarjajo še danes, vtis vsaj pri lokalnem prebivalstvu nekoliko pokvarila, Dunaj še vedno upravičeno uživa status cesarske prestolnice – za vse sloje.
Razlogov je več. Odlična infrastruktura, kakovostna zdravstvena oskrba, širok nabor kulturnih in izobraževalnih možnosti, brezplačni vrtci, kristalno čista voda, ki dunajski vodovod že več kot sto let oskrbuje iz 150 kilometrov oddaljenih alpskih izvirov, do nizke stopnje kriminala, visoke socialne varnosti in politične stabilnosti. Izmed vseh pa sta ključna dva: dobro razvita in zanesljiva mreža javnega prevoza (letna vozovnica za celotni mestni promet stane en evro na dan) in (glede na BDP in družinski proračun) cenovno ugodna stanovanja.
Prav zaradi inovativne, pametne in trajnostno naravnane stanovanjske politike je Dunaj kot najboljše mesto v kategoriji nazadnje nagradil tudi Unesco. “To je še ena v nizu nagrad, ki prepoznava naša prizadevanja na področju pametne stanovanjske politike. Vse, kar počnemo, je, da nenehno stremimo k izboljšanju kakovosti življenja Dunajčanov,” je nagrado pred dobrim letom komentiral župan Michael Ludwig.
Presežna ponudba in 5500 evrov za kvadratni meter
Stanovanjska kriza je še vedno eden najbolj perečih problemov v Evropi. Zaradi nizkih obrestnih mer so se cene stanovanj v EU v zadnjem četrtletju lanskega leta v primerjavi z letom poprej zvišale za dobrih devet odstotkov, kar je najhitrejša rast po obdobju tik pred finančno krizo leta 2008.
Tudi v Avstriji slika ni drugačna. Še več – po podatkih Eurostata so cene stanovanj pri severnih sosedih lani rasle nadpovprečno, za slabih 13 odstotkov – v Sloveniji, za primerjavo, celo za dobrih 15.
Koronska kriza je povpraševanje po dodatnem oziroma širšem življenjskem prostoru še spodbudila. A razlike med avstrijskimi deželami so precejšnje. Na Dunaju je tako za povprečno veliko stanovanje (67 kvadratnih metrov) potrebno odšteti 363 tisoč evrov, torej slabih 5500 evrov za kvadratni meter, medtem ko se na Štajerskem, v Spodnji ali Zgornji Avstriji cena kvadratnega metra giblje med 3000 in 3900 evri.
“Opažamo stalno rast cen, tudi novih projektov. Pred nekaj leti so bili ti na voljo po bistveno nižjih cenah,” pravi Karina Schunker, direktorica nepremičninskega podjetja EHL Wohnen z Dunaja. Toda gradbeni razcvet na Dunaju – samo letos bodo zgradili 17.600 stanovanj, v prihodnjem letu pa več kot 18.000 – pomeni, da v glavnem mestu že tretje leto zapored na trg prihaja veliko novih stanovanj, ponudba pa se povečuje.
Kakšen je torej vpliv novogradenj? “Na Dunaju bomo zato imeli nekaj stanovanj več, kot je povpraševanja,” ocenjuje Michael Pisecky, predsednik dunajskega združenja skrbnikov nepremičnin. “In to je dobra novica za iskalce doma. Ker bo ponudba v večjih dunajskih okrožjih presegla povpraševanje, bo to vplivalo tudi na odkupne cene,” zatrjuje.
PROFIMEDIA
In ne le Dunaj – celotna Avstrija namreč danes beleži najvišjo stopnjo novogradenj v Evropi. Lani je bila tako po vsej državi ponudba večja od povpraševanj – za skoraj 40.000 stanovanj, letos naj bi narasla na 66.000. Ob vseh naštetih podatkih ne čudi, da je bilo v betonsko zlato lani vloženega več denarja kot kadarkoli prej. Po vsej Avstriji je bilo tako prodanih 163 tisoč nepremičnin, vrednost poslov pa je dosegla rekordnih 43 milijard evrov – petino več kot leta 2020. Levji delež transakcij je pripadel Dunaju, kjer je lani prodaja nepremičnin dosegla 12 milijard evrov.
Prestolnica prav zaradi rednih uvrstitev med najuglednejša mesta po kakovosti bivanja privablja vedno več ljudi, med letoma 2007 in 2017 dodatnih 206 tisoč, Dunaj pa je danes s skoraj 1,9 milijona prebivalci za Berlinom drugo največje mesto v nemško govoreči regiji. A avstrijska prestolnica v praksi kaže, da se stanovanjska problematika rešuje tudi po drugačni poti, kot je odločitev za nakup nepremičnine. In zaradi svoje cenovne privlačnosti je ta možnost za nove priseljence (mladi in državljani drugih, zlasti vzhodnoevropskih držav) še posebej zanimiva.
Raj za najemnike, mesto z največjim fondom lastnih stanovanj
Dunaj nikoli ni popustil privatizacijskemu pritisku in nikoli ni zapravil svoje zaloge stanovanj, zato danes četrtina (!) vseh stanovanj v prestolnici, natančneje 220.000 v 1749 občinskih stavbah pripada mestu. Podjetje Wiener Wohnen v lasti mesta je največje podjetje za upravljanje nepremičnin v Evropi in letno za vzdrževanje in obnovo občinskih stavb vloži v povprečju okrog 400 milijonov evrov.
Dodatnih 200.000 stanovanj pripada neprofitnim zadrugam, ki prejemajo javni denar. Skupno tako 62 odstotkov Dunajčanov živi v subvencioniranih ali občinskih stanovanjih – model, ki ga ne boste našli nikjer drugje na svetu. Na Dunaju mesto gradi stanovanja za široke množice prebivalstva, ne le za revne. Socialna stanovanja niso stigma, so norma. In cenzus – letni zaslužek občana, ki ima pravico do tovrstnih stanovanj – je postavljen presenetljivo visoko.
PROFIMEDIA
Kdor zaprosi za mestno stanovanje, ne sme zaslužiti več kot 46.000 evrov neto letno, za štiričlansko družino je omejitev 87.000 evrov. Nikakor ne gre za nizke zaslužke. In prav tako bistveno – tistim, ki kasneje zaslužijo več, se iz stanovanj ni potrebno izseliti. Zato na Dunaju pogosto živijo sodniki in čistilke drug ob drugem. Zaradi direktive EU od leta 2006 enaki pogoji za mestna stanovanja veljajo tudi za številne tujce s stalnim prebivališčem na Dunaju.
Kaj pa najemnine? Stanovalcem v mestnih stavbah se ni treba bati nepričakovanih cenovnih skokov ali odpovedi, saj mesto praviloma sklepa pogodbe za nedoločen čas. Posebnost dunajskih mestnih stanovanj je, da so na voljo v vseh 23 okrožjih, torej tudi v prvem tik ob katedrali Sv. Štefana. In povsod za kvadratni meter zaračunavajo enako najemnino. Po zadnji uskladitvi pred mesecem dni znaša ta 6,15 evrov za kvadratni meter, k temu je potrebno dodati še obratovalne stroške in desetodstotni davek. Brez pribitkov, brez dodatnih provizij posrednika.
Ali konkretno – tri sobno stanovanje velikosti 70 kvadratnih metrov par ali družino mesečno obremeni za 430 evrov. Najemnine na zasebnem trgu so seveda bistveno višje – za primerljivo stanovanje se cena v povprečju giblje od devet do 12 evrov za kvadratni meter oziroma od 630 do 850 evrov in več.
Razlika oziroma prihranek za družino, ki živi v mestnem stanovanju mesečno torej, znaša vsaj dobrih 200 evrov.
Od Alt-Erlaa do Apserna
Sedem strešnih bazenov, sedem notranjih ogrevanih bazenov, 21 savn, dva zdravstvena centra, trije vrtci, dve šoli, na desetine igralnih površin, cerkev, vrtovi na balkonih, knjižnica in lasten reciklažni center. Vse to je stanovanjski kompleks Alt-Erlaa v 23. dunajskem okrožju, zgrajen že v sedemdesetih letih prejšnjega stoletja s poceni najemninami.
“Živeti kot bogati – za vse sloje”, je bila vizija arhitekta Harryja Glücka, ki je zasnoval to 400 metrov dolgo in 27 nadstropij visoko sosesko, kjer se trije bloki z nepozabno obliko dimnikov zožijo skozi terase in kjer zdaj v 3200 stanovanjih živi 10 tisoč ljudi.
Borut Janc
Stanovanjski kompleks Alt-Erlaa je bil zgrajen v sedemdesetih letih prejšnjega stoletja in s poceni najemninami še danes velja za vzorčni model reševanja stanovanjske problematike za vse sloje.
Še danes velja za vzorčni model reševanja stanovanjske problematike za vse družbene razrede. Vožnja s hitrim dvigalom do najvišjega nadstropja vzame komaj izgovorjen stavek, prav z vrha se vidi polovica Spodnje Avstrije. Do postaje podzemne železnice je dobra minuta hoje.
“To ni geto,” nam pove Markus Fischer, eden od stanovalcev. “Tu živimo vsi – zdravniki, pravniki, električarji, obrtniki in zidarji. Mladi, ki mislijo, da je drugje bolje, se po nekaj letih vrnejo,” pravi Fischer. Na stanovanje se čaka do šest let, najemnina z ogrevanjem, vključno z uporabo vseh bazenov, savn in skupnih prostorov za rekreacijo se giblje od 8 do dobrih 9 evrov za kvadratni meter, oziroma za 50 kvadratnih metrov veliko stanovanje okrog 420 evrov. Ob tem je seveda pomemben podatek, da povprečna neto plača v Avstriji znaša okrog 2200 evrov, v Sloveniji pa 900 evrov manj.
Borut Janc
7 strešnih bazenov, 7 notranjih ogrevanih bazenov, 21 savn, dva zdravstvena centra, trije vrtci, dve šoli, na desetine igralnih površin, cerkev, vrtovi na balkonih, knjižnica in lasten reciklažni center. Cena najema dvosobnega stanovanja v kompleksu Alt-Erlaa – 420 evrov.
Tudi starejše stavbe ponujajo udobje po nizkih najemninah. Karl-Marx-Hof, zgrajen pred skoraj stotimi leti, v skupno dolžino meri kar dober kilometer in je največja stanovanjska stavba na svetu. V tej impozantni zgradbi, ki izgleda kot palača, živi okoli 3000 ljudi. Pozidanih je le 20 odstotkov tlorisnih površin, vse ostalo so obsežne zelenice ter prostorni balkoni in terase. Tu se je uresničila vizija “svetlobe, zraka in sonca”, ki so jo v medvojnem obdobju spodbujali dunajski socialdemokrati.
Borut Janc
Karl-Marx-Hof, zgrajen pred 100 leti, je najdaljša stanovanjska stavba na svetu. Pozidanih je le 20 odstotkov tlorisnih površin, ostalo so obsežne zelenice ter balkoni in terase.
Na drugi strani Donave, v okrožju Apsern, kjer je bilo pred stotimi leti najsodobnejše letališče v Evropi, mesto skupaj z investitorji že nekaj let gradi cenovno ugodno in sodobno urbano sosesko. Visoke majske temperature so te dni k ohladitvi v umetno jezero, okrog katerega je že zgrajenih več kot 3000 novih stanovanj, pognale tamkajšnje prebivalce.
Borut Janc
V okrožju Apsern, kjer je bilo pred stotimi leti najsodobnejše letališče v Evropi, mesto skupaj z investitorji že nekaj let gradi cenovno ugodno in sodobno urbano sosesko za več kot 25 tisoč ljudi.
Seestadt-Aspern je danes eden največjih projektov urbanega razvoja v Evropi. Kmalu bo v tem novem predelu Dunaja, kamor so mestni prostorski načrtovalci že ob samem štartu projekta najprej pripeljali podzemno železnico – živelo več kot 25 tisoč ljudi. “Kot bi bil na počitnicah, takšen je občutek, ko živiš tukaj”, nam pove mlad par, ki se je tu preselil pred dobrim letom.
Večina stanovanj je subvencioniranih, zgrajeno je tudi sodobno študentsko naselje s 600 sobami. 50 odstotkov tlorisnih površin je rezerviranih za parke, vrtove, rekreacijske namene in skupne trge. To ne bo le spalno naselje – mesto tu načrtuje in že gradi znanstveno-raziskovalni in izobraževalni center Smart City Wien z delovnimi mesti z visoko dodano vrednostjo. Ne pozablja se tudi na enakopravnost – skorajda vse ulice so poimenovane po ženskah.
“Z vidika najemnika je Dunaj vzor za celotno Evropo. Tako število kot tudi cene najema neprofitnih stanovanj so edinstvene. Tudi kakovost zgradb in oprema teh stanovanj ni primerljiva z nobenim drugim mestom,” pojasnjuje Barbara Steenbergen, predsednica Evropskega združenja najemnikov. “In mesto je za to pripravljeno veliko plačati,” nadaljuje dr. Kurt Stürzenbecher, socialdemokratski mestni svetnik in član mestnega stanovanjskega odbora.
600 milijonov evrov letno gre za stanovanjske subvencije. “Obstaja družbeni konsenz, da 0,5 odstotka od bruto plače odštejeta tako delodajalec kot zaposleni in to se steka v lonec stanovanjskih subvencij,” pomenljivo pravi Stürzenbecher. Koncept z dolgo tradicijo. Pred natanko stotimi leti je takratni mestni svetnik za finance Hugo Breitner z davčno reformo ter stanovanjskimi taksami in davki na premoženje izpeljal prvi mestni stanovanjski program.
Na leto so zgradili tudi po 25 tisoč novih stanovanj, v gradnjo je bilo vključenih več kot 400 arhitekturnih birojev in le 11 let kasneje je v stanovanju v lasti mesta živel že vsak deseti Dunajčan. Drugo pomembnejšo stanovanjsko ofenzivo je prinesel padec železne zavese in priseljevanje iz sosednjih držav. Vsako leto je mesto zgradilo in prenovilo več kot 10 tisoč stanovanj. Kakovost bivanja se je prav zato močno izboljšala. Če je bilo leta 1984 39 odstotkov vseh stanovanj “podstandardnih”, jih je bilo leta 2009 takšnih le še pet odstotkov.
“Prav zaradi dolgoletne tradicije dunajskega stanovanjskega modela ni enostavno kopirati v druga mesta,” je jasen dr. Koen Smet, ekonomist Dunajske ekonomsko-poslovne fakultete. “Razmere na Dunaju so rasle v zgodovinskem kontekstu.” Z njim se strinja tudi Steenbergen in dodaja: “Nemogoče je v nekaj letih doseči raven Dunaja, a na neki točki je treba začeti graditi. Druge rešitve ni.”
Socialdemokratska stranka, ki mestno politiko z izjemo nekaj let pred in v času druge svetovne vojne vodi že več kot sto let, je bila zaradi novih gradbenih predpisov že deležna opozicijskih kritik o retrosocializmu. Z njimi želi dunajska mestna oblast še bolj poseči na zasebni trg, ko gre za nakupe nepremičnin in stanovanjske projekte, saj morata dve tretjini novogradenj na novih zemljiščih, ki so jim mestne oblasti prižgale zeleno luč za prekvalifikacijo iz kmetijskih v stavbna, predstavljati subvencionirana stanovanja.
Stadt Wien
Dve tretjini novogradenj na zemljiščih, ki so jim mestne oblasti prižgale zeleno luč za prekvalifikacijo iz kmetijskih v stavbna, morajo po novi uredbi predstavljati subvencionirana stanovanja.
Poleg tega ima mesto še vedno več kot 2,7 milijona kvadratnih metrov lastne prostorske rezerve. “Cenovno dostopno stanovanje ne sme biti privilegij za višje zaslužke, ampak je temeljna pravica na Dunaju. Zame je stanovanjsko vprašanje ključno področje za ustvarjanje socialne varnosti v našem mestu,” pravi Kathrin Gaal, ki kot mestna svetnica vodi dunajski stanovanjski oddelek. “Cilj je boj proti špekulacijam z zemljišči, ki so glavni gonilo cen pri stanovanjski gradnji.”
Velika prednost Dunaja je zlasti ta, da obstaja zelo dobro sodelovanje z neprofitnimi upravljavci nepremičnin, ki v prvi vrsti ne delajo za dobiček, ampak večino prihodka vlagajo v obnovo ali v nove stavbe. Lastniki takšnih stanovanj ne smejo biti gradbena podjetja – med seboj pa si lahko razdelijo le 2 odstotka vsega dobička.
Stanovanje kot človekova pravica
Dunajski župan Ludwig zanika, da bi na Dunaju obstajal socialistični stanovanjski trg. “Predvsem je najemnikom prijazen trg”, odgovarja kritikom. “Pomembno je, da začnete s skladiščenjem nepremičnin. Od padca zidu se je Dunaj povečal za okoli 400.000 ljudi. To je bil velik izziv, zlasti za upravljanje z zemljišči in stanovanjsko gradnjo. A nam je uspelo, ker smo zelo ciljno odkupovali zemljišča, predvsem na območjih degradiranih železniških postaj ali na primer nekdanjih vojašnic.”
Ključno je bilo, kot je že večkrat poudaril Ludwig, da velikih urbanih območij niso razvijali enega za drugim, temveč več hkrati, da bi tako zadostili potrebam prebivalstva. “Upravljamo subvencionirana stanovanja, ne le na obrobju kot druga velika mesta, ampak v vseh okrožjih in jih poskušamo ohranjati in širiti tudi v prihodnje. Ne počivamo na lovorikah, temveč se trudimo zagotavljati nadaljnji razvoj stanovanjskega trga tako, da bo tudi v prihodnje čim več Dunajčanov imelo cenovno ugodna subvencionirana stanovanja.”
Dunajski stanovanjski program, ki se je začel že v dvajsetih letih prejšnjega stoletja, je zaradi svoje uspešnosti seveda zanimiv za številna druga velika mesta. A ker v avstrijski prestolnici za razliko od mnogih drugih večjih evropskih mest občinskih stanovanj niso razprodali in so zato ohranili lastni stanovanjski fond, je dunajski model težko prenesti drugam. Toda temeljno načelo mestne politike še vedno lahko služi kot vodilo, pravi svetnik Kurt Stürzenbecher: “Najpomembnejše je, da ne zaupamo samo trgu, ampak da popravimo trg in vidimo stanovanje kot človekovo pravico in ta pravica se mora uveljavljati z državnimi in občinskimi oziroma mestnimi sredstvi.”
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje