Cene stanovanj gredo v nebo. Kakšne rešitve predlaga politika?

Gospodarstvo 18. Apr. 202217:00 > 17:301 komentar
Delite:
Nepremičnine
Foto: Rok Atelšek/N1

Slovenski nepremičninski trg v zadnjih letih pestijo visoke cene in pomanjkanje stanovanj. S tem se iz leta v leto spopada vse več ljudi, zlasti mladih, ki si nakupa lastnega stanovanja ne morejo več privoščiti, mnogi pa zaradi visokih najemnin vse težje najamejo spodobno stanovanje. Tega se zavedajo tudi politične stranke, ki obljubljajo gradnjo novih najemnih stanovanj, decentralizacijo države, nepremičninski davek in lažji dostop do zazidljivih zemljišč. Na N1 smo stranke vprašali, kako bi rešili to področje, koliko denarja bodo namenili za to in kdaj lahko pričakujemo rešitve.

Cene nepremičnin so v zadnjih letih v Sloveniji močno poskočile. Rabljena stanovanja so bila tako lani v primerjavi z letom 2015 za več kot polovico dražja. Kljub nizkim obrestnim meram pa si večina ljudi zaradi visokih cen nepremičnin in strogih pogojev pri kreditiranju stanovanja ne more kupiti. Razmere na trgu še dodatno zaostrujejo investicijski nakupi nepremičnin, ki naj bi jih bilo po mnenju nepremičninskih agentov že okoli 30 odstotkov. Kot smo nedavno pisali v rubriki Poglobljeno, imajo nekateri tako po deset stanovanj, drugi pa si ne morejo privoščiti niti enega.

Pred parlamentarnimi volitvami, ki bodo 24. aprila, smo politične stranke vprašali, ali podpirajo uvedbo davka na nepremičnine. Kaj so povedale o tem, si lahko preberete TUKAJ.

Vprašali smo jih tudi, kako bi urejali področje najemnin, kar si lahko preberete TUKAJ.

Vse politične stranke so si enotne, da razmere na stanovanjskem trgu niso dobre in da so do tega pripeljale napačne odločitve in neukrepanje prejšnjih vlad. Kot glavni problem vidijo pomanjkanje neprofitnih stanovanj, pa tudi centralizacijo države. Omenjajo tudi vse višjo inflacijo, zaradi katere se kupci zatekajo v nakup nepremičnin, kar pa cene na trgu še dodatno zvišuje.

V Gibanju Svoboda menijo, da stanovanjsko področje zaznamuje izrazito pomanjkanje strateškega premisleka. “Priča smo velikemu pomanjkanju neprofitnih stanovanj, netrajnostni razpršeni suburbani gradnji enodružinskih hiš in postaranemu stanovanjskemu fondu,” so dejali. Tudi v SDS se strinjajo, da je stanovanjska problematika “precej” pereča, a ne enako po vsej državi, ampak je vezana zlasti na Ljubljano. “Razlog za to je vsaj desetletje trajajoča popolnoma napačna stanovanjska politika ljubljanskega župana, vključno s prostorskim načrtovanjem,” so dodali.

Da se razmere na tem področju iz leta v leto poslabšujejo, so nam odgovorili v Levici. “Razlogi za to so privatizacija  večine nekdanjih družbenih stanovanj, odsotnost vsakršne resne državne stanovanjske politike v zadnjih treh desetletjih, popolnoma nereguliran nepremičninski trg in manko ustrezne davčne politike na tem področju,” so pojasnili. V NSi pa odgovornost za neuspehe pripisujejo levim vladam, ki naj bi po njihovih besedah v preteklih petih letih zgradile le dobrih 300 stanovanj. “Težava je, da se na strani ponudbe ni storilo dovolj. Cene nepremičnin v Sloveniji gredo v nebo, ker preprosto ni praznih nepozidanih stavbnih zemljišč, ki bi bila na voljo investitorjem za stanovanjsko gradnjo,” menijo.

V LMŠ pravijo, da so razlogi za to stanje povezani s politiko države, ki je bežala od tega, da bi aktivneje sooblikovala stanovanjski trg. Pri tem pa omenjajo zanemarjenje krepitve fonda javnih najemnih stanovanj in pomanjkanje ustrezno urejenih zemljišč za gradnjo. V SD pa trdijo, da so visoke cene in najemnine za stanovanja “jasen dokaz, da imamo v Sloveniji stanovanjsko krizo, ker smo stanovanjsko politiko prepustili trgu”.

nepremičnine
Foto : Aljaž Uršej/N1

V SAB pojasnjujejo, da povpraševanje močno presega ponudbo, zato si prodajalci tudi lahko privoščijo navijanje cen. “K stanju na trgu pripomore tudi strah pred inflacijo, saj so nepremičnine lahko dobra naložba,” so dodali. V Piratski stranki so poudarili, da je stanovanjska kriza trenutno med najhujšimi problematikami v Sloveniji. “Glavni krivec je država, ki ni opravljala svoje ustavno opredeljene naloge zagotavljanja možnosti državljanom, da si lahko pridobijo lastno stanovanje,” so dejali.

V stranki Vesna kot enega najpomembnejših razlogov za trenutno stanje vidijo v tem, da se čedalje več nepremičnin, zlasti v urbanih središčih, gradi z namenom investicij, celo špekulacij. V Povežimo Slovenijo pravijo, da je treba vzroke za trenutno stanje iskati v procesih centralizacije služb z veliko dodano vrednostjo, slabem prostorskem načrtovanju in slabi infrastrukturi (med drugim javnega prevoza) ter nestimulativnih spodbujevalnih politikah. V Naši deželi pa pravijo, da smo do tega prišli, ker so praktično vse vlade preveč v ospredje postavljale mesta in njihov razvoj, pozabljale pa so na podeželje. “Na vaseh smo soočeni s praznimi velikimi hišami, v mestih pa tozadevno primanjkuje stanovanj,” so dodali.

Kako bi stranke reševale stanovanjsko problematiko

Razmere na slovenskem nepremičninskem trgu, ki ga pestijo visoke cene in pomanjkanje stanovanj, so ena od osrednjih tem pred letošnjimi državnozborskimi volitvami. To so prepoznale tudi politične stranke, ki so v svojih programih bolj in manj podrobneje začrtale tudi možnosti za rešitev nastalih razmer. Obstaja pa med njimi pomembna razlika: nekatere stranke so temu področju v programu namenile le nekaj vrstic, nekatere stranke pa več strani. To pa vsekakor ni zagotovilo, da bo prihodnja vlada uspešno rešila stanovanjsko politiko.

Na N1 smo stranke vprašali, kako bi rešile stanovanjsko problematiko. Njihove odgovore lahko preberete spodaj. Pod črto pa lahko zaključimo, da politične stranke razumejo, da bo krč na stanovanjskem trgu rešila le pospešena gradnja novih stanovanj. Rešitve, ki jih navajajo, so si med seboj zelo različne. V SDS in Povežimo Slovenijo kot enega od glavnih razlogov za nastalo situacijo na primer vidijo centralizacijo države, Gibanje Svoboda pa ob tem omenja tudi spremembe na trgu dela, kjer je treba odpraviti prekarne zaposlitve. Največ pozornosti so tej temi v svojih programih namenili v Levici, SD, Piratski stranki in Vesni; najmanj pa v Naši deželi in Povežimo Slovenijo.

Nekaj političnih strank, med drugim Levica, SAB in LMŠ, pa v svojih programih omenjajo tudi regulacijo kratkoročnih najemov v večstanovanjskih stavbah (Airbnb, Booking), kar bi lahko pomembno vplivalo na najemni trg, zlasti v Ljubljani, kjer so tovrstne storitve v zadnjih letih doživele velik razcvet. Stranke napovedujejo tudi omejitve najemnin in lažji dostop do zemljišč za gradnjo.

Kletno stanovanje
Foto : Nepremicnine.net

Kaj torej pred volitvami obljubljajo posamezne stranke na področju stanovanjske problematike? Podrobnejše odgovore  navajamo v nadaljevanju, po volitvah pa bomo podrobno spremljali, kaj od obljubljenega so tudi storile.

Gibanje Svoboda

Cilj Gibanja Svoboda je vzpostaviti vse mehanizme za trajno zagotavljanje pravice do dostojnega stanovanja vsem prebivalkam in prebivalcem Slovenije. Z aktivno stanovanjsko politiko bomo naslovili najbolj pereče probleme našega nepremičninskega trga ter poskrbeli za najšibkejše z gradnjo študentskih domov in javnih stanovanj. Spremenili bomo trg dela, in sicer v smeri spodbujanja zaposlovanja mladih ter z odpravo prekarnih zaposlitev. Nemudoma je treba pripraviti krizni načrt reševanja stanovanjske krize s poudarkom na območjih z najvišjimi cenami najemnin ter zemljišč. Zagotoviti je treba strateški premislek glede poenotenja stanovanjske politike, skupaj s trajnostno in strateško aktivno zemljiško politiko, in izdelati tudi celovit načrt za prenovo stanovanjskega fonda. Nameniti je treba zadostna sredstva za izvajanje stanovanjske politike ter podpreti alternativne in inovativne stanovanjske skupnosti. Ponovno je treba uvesti Stanovanjski svet kot organ za koordinacijo stanovanjske politike vključno z nalogami spremljanja izvajanja politike, stanja in potreb ter doseči odpravo neživljenjskih omejitev Banke Slovenije in vzpostavitev ustreznejšega praga pri izračunu kreditne sposobnosti.

SDS

Slovenska demokratska stranka je že naredila pomembne korake pri reševanju stanovanjske problematike v zadnjih dveh letih, ko vodimo vlado. Sprejeti so bili spremembe zakona o urejanju prostora, gradbeni zakon in stanovanjski zakonik. Stanovanjski sklad že gradi 5.000 novih najemnih stanovanj. Poleg tega pa je bil na pobudo SDS sprejet zakon o jamstveni shemi. Vse te ukrepe za zmanjšanje pritiska na pomanjkanje stanovanj v glavnem mestu bomo nadaljevali. Hkrati bomo veliko pozornosti vlagali v decentralizacijo in gradnjo stanovanj tudi izven mestnih središč. Za vse to so sredstva zagotovljena ali v proračunu ali pa bodo črpana iz evropskih skladov. Pritisk na javne finance bo zmanjšan zaradi javno-zasebnega partnerstva.

Levica

Proračunska sredstva za stanovanjski sklad bomo zvišali na raven, ki bo zagotovila vsaj 30.000 javnih najemnih stanovanjskih enot do leta 2030. Postavko za stanovanjsko politiko bomo tako dvignili na 1 odstotek BDP (ali na 0,4 odstotka, kot je povprečje Evropske unije, namenjeno za gradnjo). Poleg tega bomo uvedli pravičen davek na nepremičnine, ki bo bolj obdavčil tiste z več stanovanjskimi nepremičninami, kot jih potrebujejo za lastno gospodinjstvo, medtem ko ostali ne bodo plačevali davka, višjega od današnjega nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Uvedli bomo tudi posebno mesečno obdavčitev za lastnike tistih stanovanj, ki so nenaseljena. Lotili se bomo tudi regulacije najemnega trga, kjer bomo določali najvišje najemnine, najvišjo možno rast najemnin in najnižje bivanjske standarde, okrepili nadzor in oblikovali organ za varovanje pravic najemnikov in najemnic in možnost sklepanja najemnih pogodb samo še za nedoločen čas. Zlasti si bomo prizadevali za zaostritev pogojev turističnega oddajanja v predelih, kjer primanjkuje stanovanj, in zvišanje stopnje obdavčitve tovrstnih dejavnosti.

NSi

Treba je olajšati možnosti novih gradenj. Zagotoviti moramo prazna nepozidana zemljišča za stanovanjsko gradnjo. Predlagamo ustanovitev posebne vladne projektne delovne skupine, ki jo sestavljajo predstavniki ključnih državnih institucij (MOP, ARSO, ZVKD, ZVN, MKGP) in predstavniki občin. Pregledati moramo občinske prostorske načrte, v katerih so že predvidena nepozidana stavbna zemljišča za stanovanjsko gradnjo, pa zaradi različnih administrativnih ovir gradnja ni možna. Projektna skupina mora prioritetno in na ravni vodstva različnih institucij razreševati različne administrativne ovire, ki onemogočajo gradnjo. Pregledati moramo prazna, degradirana in opuščena industrijska območja po slovenskih občinah. Na številnih območjih prostorski akti že sedaj omogočajo stanovanjsko gradnjo, ampak se zaradi administrativnih ovir investitorji za gradnjo ne odločajo. Pospešiti moramo prilagajanje občinskih prostorskih načrtov z omogočanjem večje dostopnosti do komunalno opremljenih zemljišč za eno- in večstanovanjsko gradnjo. Občinam moramo s spremembo zakonodaje omogočiti instrumente za hitrejšo aktivacijo praznih stavbnih zemljišč in prostorov.

LMŠ

V našem lani novembra sprejetem programu smo predvideli normativni okvir, povezan s stanovanjsko problematiko. Zaradi večje preglednosti in hitrejšega odzivanja na spremembe in potrebe je treba sprejeti dva področna zakona – o upravljanju stavb (tudi poslovnih) in o stanovanjski politiki (neprofitna stanovanja, skladi, najemna razmerja ipd.). Oba zakona bomo sprejeli do konca leta 2022. Finančne vire bomo na eni strani iskali s sredstvi v proračunu in na drugi s prostovoljno aktivacijo bančnih depozitov. V nadaljevanju pa predstavljamo naše konkretne programske rešitve na področju stanovanjske politike, ki odgovarjajo na to zelo raznoliko in kompleksno problematiko: a) ustanovitev stanovanjskih zadrug po vzoru tujih uspešnih oblik dostopa do stanovanj ter spodbujanje drugih inovativnih pristopov za reševanje stanovanjske problematike, b) podpora javno-zasebnim partnerstvom za krepitev fonda javnih najemnih stanovanj, c) regulacija kratkoročnih najemov v večstanovanjskih stavbah (Airbnb, Booking), č) vzpostavitev javne najemne službe, d) možnost pridobitve prvega lastniškega stanovanja z odplačilom najemnine, e) spodbujanje prebivalstva k prostovoljni aktivaciji bančnih depozitov z izdajo namenskih državnih obveznic z zajamčenim donosom, tudi za graditev stanovanj za mlade, f) graditev neprofitnih stanovanj, zviševanje subvencij na področju stanovanjske politike – spodbujanje subvencioniranih najemov za daljše časovno obdobje z možnostjo odkupa, g) krepitev in usposobitev stanovanjskega sklada za hitrejše in učinkovitejše reševanje izzivov, h) izvedba pilotnega projekta in široke strokovne razprave o učinkih, ki bi jih na razvoj družbe in ekonomije imelo začasno 50-odstotno znižanje ali polovično državno sofinanciranje stroškovne najemnine za mlade in mlade družine ter začasno državno sofinanciranje določenega deleža plače ob prvi zaposlitvi mladih. Projekt bi trajal do konca leta 2022, na podlagi ugotovitev pa bi sprejeli nadaljnje ukrepe, i) sprejetje zakona o poroštvih za stanovanjska posojila po vzoru predloga, ki smo ga pripravili v času vlade Marjana Šarca, saj je nedavno sprejeti zakon neuresničljiv.

Naraščanje cen nepremičnin bi ustavili s povečanjem ponudbe stanovanj in okrepitvijo fonda javnih najemnih stanovanj – po vzoru: več ponudbe, nižje cene, večja dostopnost. To je politika na srednji in dolgi rok. Samo sprejetje dveh zgoraj navedenih zakonov do konca leta 2022 pa bo imelo takojšnji učinek vsaj na upočasnjeno rast cen nepremičnin. Z dejansko aktivacijo bančnih depozitov na eni strani in dodatnim financiranjem iz državnega proračuna pa je mogoče pričakovati, da se bodo cene na trgu v letih, ki prihajajo, zanesljivo umirile.

SD

Socialni demokrati smo pripravili zakon za gradnjo 10.000 novih javnih najemnih stanovanj. Gre za največji javni projekt gradnje stanovanj doslej, vreden 1,3 milijarde evrov do leta 2030. Model je pripravljen na predpostavki, da v povprečju najemnina za novo 65 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Ljubljani ne presega 350 evrov na mesec. Gre za prenos dobrega modela izgradnje javnih najemnih stanovanj na Dunaju, ki velja za enega najboljših na svetu, z eno pomembno razliko: medtem ko je tam vir financiranja prispevek na plače, so v primeru tega zakona predvideni proračunsko financiranje, državna posojila in državna poroštva. Zakon hkrati tudi določa, da se s posebnim zakonom uveljavi nov sistemski davčni vir, ki bo na trajen način zagotavljal sredstva za gradnjo javnih najemnih stanovanj. Gre potencialno za del davka na nepremičnine, katerega odsotnost je v Sloveniji tudi eden od razlogov za vrsto anomalij, ki jih imamo na stanovanjskem in nepremičninskem področju. Hkrati s povečanjem fonda javnih najemnih stanovanj bomo predlagali vzpostavitev zakonske možnosti, da po zgledu nekaterih drugih zahodnih držav država omogoči občinam, da omejijo rast najemnin stanovanj, ki se oddajo na trgu. S tem bi odpravili oderuške najemnine in vnaprej preprečili špekulativno gradnjo, ki povzroča gentrifikacijo in s tem povezane škodljive družbene in ekonomske posledice.

SAB

Na sodoben način, pa vendar bistveno odločneje, kot se to počne danes, bomo reševali stanovanjske izzive mladih, kar jim bo omogočalo zgodnejšo osamosvojitev in enostavnejši nakup ali najem prvega stanovanja. Cilj je, da na letni ravni zagotovimo najmanj 500 stanovanj za mlade. Vzpostavili bomo poroštveno stanovanjsko shemo, ki bo mladim omogočila lažji nakup stanovanja. Država vstopi kot porok in namesto najemnin mladi plačujejo kredit, stanovanje pa je nato njihovo. Država pa mora zagotoviti tudi več neprofitnih stanovanj, ki bodo mladim bolj dostopna. Tudi v Ljubljani se je dalo lani priti do stanovanja po 1.750/EUR na m², in to možnost je treba zagotoviti vsem.

Piratska stranka

Načrt Piratske stranke je izvesti projekt “Milijarda za mlade”. Za gradnjo javnih stanovanj in novih sosesk s celostno infrastrukturo bi namenili eno milijardo evrov. Projekt bi financirali iz proračuna, del sredstev bi lahko pridobili s preusmeritvijo sredstev, namenjenih nesmiselnim projektom, in sredstev, namenjenih drugim infrastrukturnim projektom, del sredstev pa bi pridobili s krediti. Stanovanja bi nato prodajali ali oddajali na trgu po neprofitni ceni, s čimer bi si država povrnila stroške gradnje, mladi pa bi dobili dostop do ugodnih stanovanj. Glede na odziv bi podobne projekte v prilagojeni obliki izvajali tudi v prihodnje. Cene bomo regulirali z neprestano gradnjo novih javnih stanovanj, ki jih bomo po potrebi ponujali na trgu po neprofitnih cenah. Število letno zgrajenih stanovanj želimo v prihodnjih štirih letih dvigniti s 3.500 stanovanj, zgrajenih v letu 2020, na najmanj 10.000 stanovanj v letu 2026.

Vesna

Da bi rešili to perečo problematiko, potrebujemo kombinacijo ukrepov, ki skupaj zagotovijo sprostitev praznih stanovanj in povečanje njihove prodaje na trgu, opolnomočenje mladih pri nakupu prvega stanovanja ter sprostitev in ureditev delovanja najemnega trga. To bi v VESNI – zeleni stranki dosegli z: a) uvedbo davka na nepremičnine, iz katerega bi skoraj v celoti izvzeli prvo nepremičnino, v kateri posameznik biva, b) uvedbo Nacionalne stanovanjske garancijske sheme za pridobitev bančnega kredita za nakup oz. obnovo prvega lastnega stanovanja ali hiše, c) oprostitvijo davka na dolgoročno oddajo stanovanj (le hkrati z uvedbo nepremičninskega davka), č) spodbudami pri oblikovanju stanovanjskih zadrug v lokalnih okoljih, d) še intenzivnejšim vlaganjem Stanovanjskega sklada Republike Slovenije v namensko gradnjo nepremičnin za dolgoročni najem. Glavni vir za celostno reševanje stanovanjske problematike bo uvedba nepremičninskega davka, ki bo tudi sicer izboljšal pravičnost pri obdavčenju premoženja.

Povežimo Slovenijo

V Povežimo Slovenijo bomo več financ namenili reševanju stanovanjskih problemov, sploh pri tistih, ki stanovanjski problem rešujejo prvič. Tu bomo postopali v treh smereh: okrepili bomo stanovanjski sklad z jamstvenimi shemami, bolje izkoristili potenciale javno-zasebnih partnerstev in spodbujali obstoječe dobre prakse na lokalni ravni (na vso Slovenijo razširiti prakso župana Kobarida g. Marka Matajurca, ki bo v občini ponudil mladim komunalno opremljene parcele po nizki ceni, in drugih dobrih praks). Z ustrezno davčno politiko bomo spodbujali tudi uporabo lesa kot strateške slovenske surovine za pocenitev gradnje in posledično nižje nakupne cene ter okolju prijaznejše gradnje. Stanje na trgu nepremičnin je zaradi procesa centralizacije do določene mere izkrivljeno. Naš odgovor je regionalizacija in ustvarjanje ustreznih pogojev povsod po Sloveniji. Če bomo pri decentralizaciji učinkoviti, bo tudi cena padla. Verjamemo, da bomo z okrepitvijo stanovanjskega sklada, javno-zasebnih partnerstev in dobrih praks županov, zagotovili dovolj ponudbe, da bodo nepremičnine postale dostope vsem. Cilj je zagotoviti vsak 15.000 dodatnih stanovanj že v času prihodnje vlade.

Naša dežela

V Stranki Naša dežela se s tem v mislih zavzemamo za celostno reševanje stanovanjske politike. Državni centralizem, ki mu v stranki Naša dežela nasprotujemo, je rodil nedostojno visoke cene najemnih stanovanj in prazne hiše na podeželju. Predlagamo: a) zagotovitev sistemskega vira za gradnjo stanovanj, b) razbremenitev najemniških stanovanj z univerzitetnimi kampusi. To bo sprostilo najemni trg v mestih, c) spodbujanje razvojne stanovanjske politike v lokalnih skupnostih (zazidalne parcele po ugodni ceni, znižanje ali oprostitev komunalnega prispevka), č) uvedba sorazmerne “stanovanjske olajšave” na dohodnino za mlade, ki niso lastniki večjega premoženja (do 20.000 EUR), s čimer se dvigne njihova kreditna sposobnost ali d) poroštvo države pri stanovanjskih kreditih za tiste, ki prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje z nakupom, vendar sami niso dovolj kreditno sposobni. Glede financiranja pojasnjujemo, da se zavzemamo, da je državni proračun v 7 odstotkih programski. To pomeni, da se ta del namenja tistim panogam, investicijam in programov, ki posledično povzročijo, da hitreje raste BDP (posredno in neposredno). Ureditev pogojev življenja in dela mladih pomeni tudi hitrejši prehod na gospodarstvo z dodano vrednostjo, zato je del programskega proračuna definitivno namenjen tudi temu področju. Poleg mladih v programski del uvrščamo še prehransko varnost, energetsko varnost in aktivacijo potenciala podjetništva pri mladih.

Spremljajte volitve 2022 na n1info.si. #volitve #volitve2022 #n1slovenija.

Spremljajte N1 na družbenih omrežjih FacebookInstagram in Twitter

Naložite si našo aplikacijo: na voljo za android in za iOS.

Komentari

Vaš komentar