Razmere na ljubljanskem najemniškem trgu niso dobre. Številna stanovanja so stara in slabo vzdrževana. Jasnih podatkov, kakšne so najemnine, v Sloveniji nimamo. Primerjava na nepremičninskih portalih pa kaže, da je najdražji kvadratni meter manjših stanovanj, ki jih v prestolnici tudi najbolj primanjkuje. Enosobno stanovanje je tako mogoče v povprečju najeti za 600 evrov ali več. Čeprav je tudi višina najemnin med epidemijo nekoliko padla, pa se zdaj že vračajo na predkoronsko raven. Tudi skoraj 500 novih najemnih stanovanj, ki jih je v glavnem mestu zgradil Stanovanjski sklad, po mnenju sogovornikov ne bo imelo večjega vpliva na trg nepremičnin.
Cene na stanovanjskem nepremičninskem trgu so v Sloveniji v zadnjih letih močno poskočile. Nova stanovanja se prodajo, še preden so zgrajena, visoke so tudi cene starejših stanovanj. Ker si nakupa ne morejo privoščiti, morajo mnogi na trgu poiskati najemniško stanovanje. Zlasti v Ljubljani pa je najem stanovanja drag, najemodajalci pa se pogosto spopadajo z neurejenimi najemnimi razmerji, starimi in slabo vzdrževanimi stanovanji in možnostjo, da bi se morali zaradi finančnih vzgibov lastnika izseliti.
Danes je nov dan in Inštitut za študije stanovanj in prostora sta razvila spletno mesto Najemniški SOS, kjer lahko najemniki spoznajo svoje pravice in dobijo odgovore na nekatera vprašanja. Na spletnem mestu so zbrali tudi nekaj osebnih zgodb, ki kažejo na neurejene razmere na slovenskem nepremičninskem trgu.
V eni od njih je Pia zapisala, da si je lastnik sam odklepal vrata in prihajal nenajavljeno. “Ko sva bila s fantom novembra tri dni brez tople vode, mi je rekel, da sem histerična, ker ga na to opominjam vsak dan. V nekem trenutku se je odločil, da bo najini garsonjeri vzel dva kvadratna metra, da bo za sosednje stanovanje naredil kopalnico,” je dodala.
Jan pa je dejal, da sta bila s fantom, ko sta iskala stanovanje, “deležna ogromno diskriminacije in neprijetnih osebnih vprašanj”. “Najbolj naju je presenetila ena lastnica, ki naju je po tem, ko je izvedela, da sva istospolni par, vprašala, kakšno je najino spolno življenje, saj kot lastnica ne želi, da bi se v njenem stanovanju izvajale orgije,” je povedal.
Najdražja so manjša stanovanja
Najem stanovanja pa je lahko v Ljubljani tudi velik finančni zalogaj. Pregled portala nepremicnine.net kaže, da se na primer enosobna stanovanja v prestolnici v povprečju oddajajo za okoli 600 evrov na mesec oziroma 15 evrov na kvadratni meter. Še pred osmimi leti je bilo na primer treba za takšno stanovanje odšteti okoli 400 evrov. Nekoliko cenejša so dvosobna in trisobna stanovanja – 13,5 oziroma 13 evrov na kvadratni meter. Lokacija nepremičnine pri tem ne igra pomembnejše vloge, saj imajo na primer tudi stanovanja v Črnučah ali na Ježici visoko ceno. Nekoliko cenejša so le polkletna ali kletna stanovanja, slabo vzdrževana stanovanja …
V Sloveniji nimamo jasnih podatkov, kakšne so najemnine
Sociologinja Maša Hawlina, ki se ukvarja z vprašanji stanovanjske preskrbe in je članica Stanovanjske zadruge Zadrugator, je za N1 povedala, da je velik problem, ker v Sloveniji nimamo jasnih podatkov, kako visoke najemnine sploh so. Kot je dejala, uradne statistike ogromno stvari ne zajamejo, pri tem pa je naštevala, da je ogromno prijavljenih pogodb, kjer je navedeni znesek nižji od tega, kar najemnik dejansko plačuje, ogromno je tudi neprijavljenega oddajanja.
Lahko pa vidimo, je dejala, da se cene najemnin niso spustile in tega tudi ne pričakuje. “Ker je trg izredno majhen in vseeno izredno nasičen, in to konec koncev tudi najemnike postavlja v izredno prekaren položaj, lastnikom pa daje še toliko večjo moč v že tako neuravnoteženem razmerju, ker vedo, da lahko takoj najdejo zamenjavo, saj je povpraševanje res veliko,” je povedala.
Stanovanjski sklad je v ljubljanski soseski Novo Brdo pred kratkim zgradil 473 najemnih stanovanj, ki bodo prve najemnike sprejela že v naslednjih tednih. Najemniki teh stanovanj bodo plačevali t. i. stroškovne najemnine. Ob tem pa je Hawlina pojasnila, da je najemnina za ta stanovanja izračunana tako, da si bo sklad povrnil stroške, ki jih je imel s to investicijo. “To je v osnovi problematično, saj naj bi bil državni sklad kot neki akter, ki naj bi interveniral na trgu, hkrati pa država od njega zahteva, da se vede kot vsi ostali akterji na trgu – po tržni logiki, kot investitor, ki mora dobiti nazaj to, kar je investiral,” je povedala.
Meni, da bo tudi teh skoraj 500 novih stanovanj morda imelo določen učinek na ljubljanski najemniški trg. Če pa bi želeli, da bi se rast cen res umirila ali pa bi te morda celo padle, pa strokovne ocene pravijo, da bi morali zagotoviti vsaj dvakrat toliko stanovanj, kot je povpraševanja. “Če pogledamo že samo, koliko več prijav je bilo, glede na to, koliko je bilo na voljo stanovanj, je povpraševanje še vedno dosti dosti večje,” je dodala.
Predvideva tudi, da se številni, ki imajo stanovanjski problem oziroma si želijo dolgoročnega najema, na razpis niso prijavili. Tudi zato, ker te cene za marsikoga niso dosegljive. Se pa strinja, da je prednost teh stanovanj, da lahko z njimi trajno rešiš stanovanjsko vprašanje, najemnine se sklenejo za nedoločen čas, višina najemnine pa se ne bo spreminjala vsakih enajst mesecev, kot se to lahko dogaja na trgu.
Med epidemijo so najemnine padle, zdaj ponovno rastejo
Zarja Mavec, lastnica in direktorica nepremičninske agencije Inalbea, pa je za N1 povedala, da so najemnine v Ljubljani med epidemijo padle, zdaj pa se počasi že vračajo na raven pred korono. Najbolj je to opazno pri manjših stanovanjih, nekoliko počasneje pa se cena dviguje pri večjih stanovanjih, saj na trgu ni toliko ljudi, ki bi želeli najeti to vrsto nepremičnine. Večja stanovanja so prej po njenih besedah najemali tujci, ki so s sabo v Slovenijo pripeljali tudi družino. Zaradi vojne v Ukrajini pa so v zadnjem času po velikih stanovanjih povpraševali in jih tudi najeli premožni Ukrajinci. Pred tem so bila ta stanovanja dolgo prazna ali pa so lastniki, da so jih oddali, morali spustiti ceno.
Glede vpliva najemniških stanovanj, ki jih je zgradil Stanovanjski sklad, je Zarja Mavec odgovorila, da je za ocene o tem še prezgodaj, sama pa dvomi, da bo to bistveno vplivalo na trg. Dodala pa je, da je manjših stanovanj na trgu vedno premalo, tudi najemnine teh stanovanj na Novem Brdu niso bile “blazno nizke”, glede na to, da je treba to stanovanje še opremiti in plačati visoko varščino (šest mesečnih najemnin, op. p.). Kar zadeva ceno, zato po njenih besedah ni veliko drugače, kot če stanovanje najameš na trgu.
Na pomanjkanje manjših stanovanj na trgu kaže tudi to, da so se stanovanja, ki so pred epidemijo oddajala za kratkoročni najem (Airbnb), med epidemijo oddala na najemniškem trgu, je dodala Mavec. Pred epidemijo je bilo tudi v Ljubljani priljubljeno oddajanje stanovanje prek Airbnb. Kot je povedala sogovornica, je trenutno tovrstno oddajanje v najem bolj vezano na poletje, cene pa so skoraj za polovico nižje kot pred epidemijo, razen v središču mesta, kjer so razlike nižje. Ni pa po njenih besedah oddajanje stanovanje na Airbnb več stabilni poslovni model, od katerega bi lahko živel, saj je veliko rezervacij v zadnjem trenutku (last minute), veliko je tudi odpovedi rezervacij.
Mavec tudi opaža drugačno vedenje mlajših, ki na lastnino gledajo drugače in ne kupijo vsega, ampak raje najemajo. Kot je pojasnila, je razlog za to tudi, da do stanovanj velikokrat sploh ne morejo priti. Dodala je, da je za mlade “ves svet njihov”, sami pa niso vezani na nepremičnino v Sloveniji. Med mladimi pa je veliko tudi takšnih, ki kupijo manjše kmetije na podeželju in si želijo samooskrbe.
Del rešitve so lahko tudi stanovanjske zadruge
Ena od možnosti za reševanje stanovanjskega problema, ki jo zagovarja tudi civilna družba in člani Zadrugatorja, so stanovanjske zadruge. Vendar pa v Sloveniji to področje še vedno ni zakonsko urejeno. Kot je dejala Maša Hawlina, je predlog stanovanjskega zakona, ki je bil v obravnavi pod vlado Marjana Šarca, predvideval stanovanjske zadruge in nudil ustrezno pravno podlago za to. Ko pa je ta vlada padla, se vlada Janeza Janše ni odločila, da bi zakon sprejela, ampak je sprejela le določene spremembe starega zakona.
V predvolilnem času so stranke veliko obljubljale. “Tudi v Inštitutu za študije stanovanj in prostora smo v sodelovanju z Zadrugatorjem in obilico drugih deležnikov (občin, skladov …) in v pogovoru s potencialnimi stanovalci pripravili predlog zakona o stanovanjskih zadrugah, za katerega upamo, da bi bil sprejet čim prej, ko se formira vlada,” je dejala. Tudi vse tri stranke, ki se dogovarjajo za sestavo vlade (GS, SD in Levica) so se v programih zavezale, da bodo spodbujale razvoj stanovanjskega zadružništva in področje primerno uredile, je še dodala.
Maša Hawlina je pojasnila, da pri stanovanjskih zadrugah ne moremo govoriti kot o nekem nadomestku. “Vedno moramo graditi v osnovi tudi neprofitna stanovanja. In glede na to, kakšen primanjkljaj imamo tukaj, moramo ogromno nadoknaditi. Stanovanjske zadruge so neko dobro dopolnilo k širjenju kakovostne, varne in dostopne stanovanjske ponudbe,” je dejala.
Prednost stanovanjskih zadrug je po njenih besedah ta, da so novi stanovalci ves čas vključeni v proces priprave projekta; torej soodločajo o tem, kakšen bo koncept stavbe, kakšna bodo stanovanja. Zadruge zagovarjajo tudi koncept participativne arhitekture, da se skušajo spoznati in nagovoriti dejanske potrebe gospodinjstev, ki bodo bivale v stanovanjski zadrugi, ne pa, da se dela po nekih predvidevanjih, kaj je najboljše za nekoga. “Vse zadruge so demokratične organizacije, ki delujejo po principu en član, en glas. Vedno gre za neko soupravljanje. In s tega vidika se morajo že v osnovi vsi člani zadruge poznati,” je dejala. V Zadrugatorju so prepričani, da lahko to pripelje do bolj kakovostnega bivanja in bolj enostavnega vsakdanjega življenja. Pri tem je Hawlina omenila, da so bile te stvari nekoč že prisotne, danes pa so zamrle, pri tem omenja možnost, da lahko soseda prosiš, da popazi na otroka, da ti pomaga sestaviti pohištvo, da te nekam zapelje ali pazi tvojo domačo žival, ko greš na dopust. “To so malenkosti, ampak lahko pripomorejo h kakovosti bivanja,” je povedala.
Spremljajte N1 na družbenih omrežjih Facebook, Instagram in Twitter.
