Delitev stroškov, še posebej vzdrževanja stanovanja, je pogosto kamen spotike v najemnih razmerjih. Ker je stanovanj malo, najemniki pa si ne želijo konflikta, pogosto prevzamejo tudi stroške vzdrževanja, nujnih popravil in nakupa opreme. Kaj določa zakon? Kakšne so razmere v praksi? Kaj pravzaprav preostane najemnikom?
“Lastnik zahteva, da plačujem rezervni sklad, v katerem se zbira denar za prenovo strehe. Grozi, da mi bo v nasprotnem primeru dvignil najemnino.”
“Ugotovili smo, da nam najemodajalka vsak mesec drugače računa strošek elektrike. Enkrat kilovatna ura stane štiri cente, drugič pet, spet naslednjič devet. Položnice noče pokazati.”
“Sem reden plačnik. Vendar mi lastnik pošilja tudi druge položnice. Tako moramo plačati tudi 35 evrov zavarovanja, 30 evrov zemljiškega prispevka in 42 evrov rezervnega sklada.”
To so le nekatere zgodbe slovenskih najemnikov, ki se spoprijemajo z nedorečeno situacijo o plačevanju stroškov ob najemu stanovanja. Stisko in nemoč so razkrili portalu Najemniški SOS, ki ga pripravlja Inštitut za študije stanovanj in prostora.
Zakon določa delitev stroškov, a se je mogoče dogovoriti tudi drugače
Stanovanjski zakon določa, da najemnik plača stroške obratovanja, vse ostale pa plačuje lastnik. Vendar se lahko najemnik in najemodajalec v najemni pogodbi dogovorita tudi drugače.
Direktor družbe Gospodar, ki skrbi za upravljanje večstanovanjskih stavb, Luka Novinec, je za N1 pojasnil, da med stroške obratovanja sodijo voda, elektrika, čiščenje, toplota, odvoz smeti in hišniške storitve. Stroški vzdrževanja pa so stroški popravil, obnov in vgradnje novih naprav. Sem tako sodijo obnova strehe, fasade, vgradnja ali zamenjava toplotne postaje, pleskanje in drugo vzdrževanje skupnih delov. Tako je najemodajalec praviloma odgovoren tudi za plačilo rezervnega sklada, ki je namenjen plačilu stroškov vzdrževanja.
Kaj pa praksa?
Kdo bo plačeval kaj, naj bi se najemnik in najemodajalec dogovorila v najemni pogodbi. “Pogosta pomanjkljivost najemnih pogodb je, da plačilo stroškov ni ustrezno opredeljeno,” ugotavlja Novinec. “Če najemnik prevzame obveznost vplačil v rezervni sklad, bi bilo to treba upoštevati pri določitvi višine najemnine. Prav tako bi najemodajalec lahko plačeval tudi stroške obratovanja in temu primerno dvignil višino najemnine,” je dodal.
Upravniki večstanovanjskih stavb lahko najemniku in najemodajalcu pripravijo ločene položnice. “Če ni dogovorjeno drugače, najemodajalcu zaračunamo vplačila v rezervni sklad, vodenje rezervnega sklada in stroške upravljanja (upravnikove storitve) in stroške zavarovanja stavbe kot celote, najemniku pa vse ostale stroške,” je še pojasnil Novinec.
V podjetju Reyan običajno, ko vidijo, da je lastnik stanovanja prijavil najemnika, povprašajo, kako sta se dogovorila o delitvi stroškov. Večkrat jih kdo vpraša, kakšna je praksa, nam je povedala direktorica Darja Verbič. “Povemo jim, kaj pravi stanovanjski zakon. Večina jih nato reče, da se ravnamo kar po zakonu,” je rekla.
Dogovor najemnika in lastnika upoštevajo tudi v Domplanu, vendar zahtevajo posredovanje najemne pogodbe. “V končni fazi je zavezanec za plačilo vseh stroškov tako ali tako lastnik, saj ga veže subsidiarna odgovornost za dolgove najemnika,” je poudaril Anže Urevc. Opažajo, da so najemodajalci večinoma obveščeni o možnostih glede delitve stroškov. “Opredelitev je v večini navedena v že pripravljenih najemnih pogodbah. Zadostne informacije verjetno prejmejo tudi od nepremičninskih posrednikov, notarjev, odvetnikov …” SPL lastniki najpogosteje vprašajo, ali lahko ločeno pošiljajo položnice za najemnika in lastnika stanovanja.
Izredna moč najemodajalcev in najemniki, ki so pripravljeni sprejeti marsikaj
Če zakon stroške vzdrževanja dodeljuje lastnikom nepremičnine, pa v praksi pogosto ni tako, opaža sociologinja Maša Hawlina, ki sodeluje pri portalu Najemniški SOS. “Ogromno težav na najemniškem trgu je posledica dejstva, da je stanovanj premalo, povpraševanja pa ogromno. Ko se za eno stanovanje poteguje tudi po 30 ljudi, da to najemodajalcem izredno moč. Najemnik nujno potrebuje streho nad glavo in je za to, da pride do stanovanja, pripravljen sprejeti marsikaj,” je povedala. Tako najemniki pogosto plačajo tudi rezervni sklad, nujna popravila, včasih tudi kupijo opremo.
Stanje Hawlina oriše s primerom najemnika, ki ob najemu stanovanja v poletnih mesecih ni preveril, ali vsi radiatorji delajo. “Ko se je začela ogrevalna sezona, se je izkazalo, da dva radiatorja delata, dva pa ne. O tem najemnik ni takoj opozoril najemodajalke, ker je predvideval, da je najemodajalka s stanjem že seznanjena. O tem sta govorila šele ob izselitvi. Najemodajalka je zato želela popravilo radiatorjev prevaliti na najemnika, češ da jih je pokvaril.”
Najpogostejša težava najemnikov pa je v resnici plesen. “Lastniki plesen pogosto kar ignorirajo in ne ukrepajo. Obravnavali smo tudi primere, ko lastniki tik pred oddajo plesen prepleskajo. Takoj ko se najemnik vseli, pa se plesen ponovno pojavi,” je opisala sociologinja. Za pojav plesni lastniki okrivijo najemnika, češ da ne zna zračiti stanovanja. “Ko najemnik vidi, da stanovanje ne omogoča normalne uporabe in škodi njihovemu zdravju ter zato želi odpovedati pogodbo, pa mu lastniki nočejo vrniti varščine in sorazmernega deleža že plačane najemnine. To je izredno pogost primer.”
Najemnik ima dve možnosti. Če stanje stanovanja ogroža njegovo življenje, se lahko sam loti popravil, najemodajalec pa naj bi plačal stroške. “Če imaš najemodajalca, ki se ne odziva na pobude in ne želi ustrezno vzdrževati stanovanja, obstaja velika verjetnost, da najemnik ne bo dobil povrnjenih stroškov popravil,” je dodala Hawlina.
Druga možnost je, da se najemnik obrne na stanovanjsko inšpekcijo. “Vendar je ta izredno počasna. Velika možnost je, da bo najemna pogodba potekla, še preden bo inšpekcija obravnavala problem. Tukaj se vidi, da ni organa, na katerega bi se lahko obrnili najemniki in ki bi hitro ukrepal ter poskrbel, da najemodajalec razume, da je primerno vzdrževanje pravzaprav njegova dolžnost, če želi stanovanje oddajati.”
Hawlina je kritična do zakonskega določila, da mora najemnik oziroma uporabnik stanovanja plačati nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). “Vemo, da je to najbližji približek nepremičninskemu davku, ki trenutno obstaja. Zato se zdi absurdno, da ga plačuje najemnik,” je dejala.
Zamašila se je odtočna cev, zamaka. Mora najemnik plačati čiščenje in škodo?
Na številna vprašanja najemnikov o tem, kaj v stanovanju jim lahko popravi sklad in kaj so dolžni popraviti sami, je na svoji spletni strani odgovoril Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana. Tako so recimo na vprašanje najemnika, ki ima v kopalnici počen umivalnik, odgovorili, da ga mora zamenjati sam, če umivalnik še ni star 20 let. Če je starejši, ga zamenja sklad.
Na skrbi najemnika, ki ima med deščicami v parketu razpoke, so odgovorili, da je običajna doba trajanja parketa iz bukovega lesa 40 let, iz hrastovega lesa pa 50. Če je parket v stanovanju starejši od tega, ga zamenja sklad. Pojasnili so tudi, da je beljenje stanovanja in skupnih delov bloka, kot je stopnišče, v domeni uporabnikov. Tudi za sanacijo plesni, ki se pojavi v stanovanju ljubljanskega stanovanjskega sklada, je odgovoren najemnik.
Kaj pa, če se je v stanovanju zamašila odtočna cev in je posledično zato zamakalo na parket, ki je začel odstopati? Ali mora najemnik plačati čiščenje odtokov? “Da, čiščenje odtočnih cevi v stanovanju je strošek najemnika stanovanja, zato je ta dolžan poravnati stroške za čiščenje odtočnih cevi in stroške za odpravo škode, ki je nastala zaradi opustitve čiščenja,” so odgovorili na skladu.
“Ob prevzemu stanovanje fotografirajte, o težavah pa komunicirajte tudi pisno”
Kaj lahko naredijo najemniki, da se vsaj nekoliko zaščitijo? Hawlina svetuje, naj takoj ob prevzemu stanovanja preverijo, ali vse normalno deluje. Vztrajajo naj pri tem, da se naredi primopredajni zapisnik, ki ga podpišeta tako lastnik kot najemnik. Če to ni mogoče, naj stanje stanovanja fotografirajo. To jim lahko pomaga preprečiti, da bi lastnik poskušal nanje zvaliti krivdo za poškodbe, ki so že v stanovanju, in upravičiti zadržanje varščine.
Pomembno je, da vsakič, ko se v stanovanju pojavi težava, o tem obvestijo najemodajalca pisno. “Dobro je imeti čim več komunikacije v pisni obliki, da se lahko dokazuje, da je to težava, ki se je pojavila v nekem trenutku, in da je najemnik opravil svojo dolžnost ter o tem obvestil najemodajalca,” je pojasnila Hawlina.
Na ravni države pa bi bilo dobrodošlo, da bi inšpekcija k problematiki pristopila bolj proaktivno in preverila stanovanja tudi brez prijave. “To bi verjetno najlažje naredili tako, da bi šli na ogled stanovanj, za katera je objavljen oglas. Nujen je proaktiven pristop države ali institucij, ki naj bi ščitile položaj najemnikov,” je rekla. Najemniki so namreč zaradi stanja, v katerem je težko najti ustrezno stanovanje, redko pripravljeni tvegati konflikt z najemodajalcem, kar se odraža tudi na nizkem številu prijav na inšpekcijo.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje