V prestolnici na nepremičninskem trgu že več let povpraševanje močno presega ponudbo. V zadnjih letih so začeli graditi več stanovanjskih stavb, še veliko več pa jih je v idejnih zasnovah. Kje vse bi lahko v Ljubljani zrasle nove soseske in kako je na to pripravljeno mesto?
Na ljubljanskem nepremičninskem trgu – podobno je tudi drugod – še vedno vlada veliko pomanjkanje stanovanj, ob tem pa so se cene v zadnjih letih močno dvignile. V primerjavi z letom 2015 so se rabljena stanovanja podražila za več kot polovico, po zadnjem poročilu geodetske uprave (Gurs) za prvo polletje letošnjega leta pa smo očitno dosegli vrh nepremičninskega cikla.
Srednja cena (mediana) rabljenega stanovanja v Ljubljani je dosegla 3.980 evrov, kar je nov rekord. “V zadnjem času se že kažejo prvi znaki umirjanja cen stanovanj v največjih mestih. Ko pa bo ponudba novih stanovanj, ki so trenutno v gradnji, presegla plačilno sposobno povpraševanje in se bodo začele kopičiti zaloge neprodanih novih stanovanj, bodo začele padati tudi cene stanovanjskih nepremičnin,” v poročilu ugotavlja Gurs.
Na visoko rast cen stanovanjskih nepremičnin je poleg razmeroma velikega povpraševanja vplivala še vedno premajhna ponudba novogradenj. Kje v Ljubljani nameravajo graditi in kako je pripravljena infrastruktura?
Nekateri projekti so že v zaključni fazi in stanovanja v njih prodana, drugi so se šele začeli graditi, nekateri pa obstajajo le kot ideje na papirju in občinski podrobni prostorski načrti (OPPN) zanje še niso sprejeti.
Rudnik – Vič
Največ novogradenj je napovedanih na območju Rudnik -Vič, kjer bi lahko v prihodnjih letih zraslo med 2.500 in 3.000 novih stanovanj. Komunalno podjetje Ljubljana (KPL) bi gradilo na zemljišču nasproti Interspara Vič, kjer imajo svoj sedež, predvidenih pa je od 250 do 300 stanovanj. KPL bi gradil tudi ob Litijski na območju vrtnarije Rast.
Že dalj časa oziroma skoraj desetletje se napoveduje gradnja Urbane oaze na zemljišču nekdanje tovarne Tovil. Gradnjo napovedujeta nekdanji trgovec z zdravili Mihael Karner in Rajko Hrvatič, načrtovanih pa je okrog 150 stanovanj.
Nepremičninska družba Monetic, ki je v posredni lasti srbskega podjetnika in lastnika Gorenjske banke ter portoroškega hotela Kempinski Miodraga Kostića, bi ob Cesti dveh cesarjev zgradila okrog 500 stanovanj. Pri bencinskem servisu Petrol na Barju pa je v načrtu gradnja še 700 stanovanj, vendar po pisanju Financ ni znano, kdo bi jih gradil.
Na Rakovi jelši je načrtovana gradnja 156 neprofitnih stanovanj, na Litijski in Pesarski cesti pa še 92. Nove bloke bi na Rudniku postavil tudi Frano Toš, in sicer ob Jurčkovi, kjer v neposredni bližini PST (Pot spominov in tovarištva) že stoji soseska Jurčkova 96.
Šiška
V Šiški sta najbližje zaključku gradnje najvišji stanovanjski stolpnici Spektra, kjer bo 208 stanovanj, in Kvartet, kjer bo 221 stanovanj vseljivih v začetku leta 2023. Nasproti Tivolija bo nastala soseska Bellevue Living z 78 stanovanji, na sosednjem zemljišču, za slaščičarno Mihalek, pa je načrtovanih 150 stanovanj. Načrti za gradnjo soseske so tudi na območju tržnice Šiška, kjer so predvidene tri stolpnice s 300 stanovanji. Ob Ulici Milana Majcna, kjer je zemljišče veliko 7.000 kvadratnih metrov, OPPN predvideva okrog 200 stanovanj.
Gradi se tudi v Kosezah. V Koseškem oknu bo 98 stanovanj, ob Vodnikovi cesti pa bo Avto Krka zgradila stanovanjski blok s 13 stanovanji in desetimi apartmaji.
Pod Rožnikom bi gradila Kolektor in Iskra Impuls, kjer trenutno stojijo poslovni objekti in skladišča, ob ulici Pod hribom. Načrtovanih je 150 stanovanj v štirih nadstropnih stavbah.
Bežigrad
Gradbeno bo živahno tudi za Bežigradom. Pri Ruskem carju Zlatarna Celje načrtuje gradnjo dveh 11-nadstropnih stolpnic s 140 stanovanji, družba Sindrom pa še 92 stanovanj. Na območju Tiskarne MKT Print na Mašera – Spasićeve ulice se je začela prenova, britanski sklad Zetland Capital pa ob zaščiteni stavbi načrtuje še 200 stanovanj.
Pripravljalna dela so opravili tudi na Parmovi, kjer bosta ustanovitelja kriptoplatforme Iconomi Tim Mitja Žagar in Jani Valjavec gradila sosesko z 68 stanovanji. OPPN za celotno območje ob Parmovi sicer predvideva gradnjo okoli 400 stanovanj. Eno od zemljišč je pred kratkim od Družbe za upravljanje terjatev banke (DUTB) kupilo brniško podjetje Residence, velik del zemljišč pa je v lasti državi, poročajo Finance.
Nekoliko bolj so še oddaljena stanovanja na Stolpniški ulici, na zemljišču propadlega Cestnega podjetja Ljubljana (CPL), zemljišče pa je v lasti DUTB in Medexa. Želijo si zgraditi 135 stanovanj, vendar je OPPN šele v pripravi.
Krško podjetje Kostak pa na Šmartinski cesti končuje gradnjo Šmartinske ploščadi I, kjer bo 157 stanovanj, v prihodnjih letih bi se lahko številka povzpela do 365 enot. Kostak je zemljišče kupil od nasedlega SCT, skupaj z Gorenjsko gradbeno družbo. V neposredni bližini je pred kratkim gradnjo končal Trgograd, kjer je 123 stanovanj.
Velika soseska nastaja tudi v Črnučah, kjer bo v Črnuškem bajerju 250 stanovanj. Prodaja že poteka, investitor pa se je odločil za iskanje kupcev prek spletnih dražb.
Center
V Centru se zaključuje gradnja nadstandardnih stanovanj Schellenbrug in Šumi, kjer se je cena kvadratnega metra gibala tudi okoli 7.000 evrov. Končuje se gradnja Devane II na Hradeckega cesti, kjer je predvidenih 92 stanovanj, na Roški pa se zaključuje Elipsa, ki jo je gradil črnogorski investitor. V arhitekturni zasnovi Sadar+Vuga in GregorcVrhovec bo 64 stanovanj.
Gradnja se počasi zaključuje tudi ob Masarykovi, nasproti železniške postaje, kjer bo v bloku 81 stanovanj. V neposredni bližini bo gradil tudi slovaški Corwin, ki ob Linhartovi cesti načrtuje 100 stanovanj.
Največje gradbišče bi se lahko v prihodnosti odprlo na območju Tobačne. Projekt Tobačna mesto predvideva 600 stanovanj v devetih stolpnicah, ob tem pa še trgovske in poslovne prostore ter hotel s kongresno ponudbo.
Še tri večje gradnje stanovanjskih sosesk se obetajo v okolici nakupovalnega središča BTC. Slovaško podjetje Corwin, ki je v zadnjih letih zelo aktivno na ljubljanskem nepremičninskem trgu, načrtuje gradnjo pri Drogi Kolinska ob Šmartinski cesti. Za zemljišče je odštelo 25 milijonov evrov, po prostorskem načrtu pa lahko zgradijo 464 stanovanj.
Nova stanovanja so predvidena tudi v okolici trgovine s pohištvom Ikee. Zemljišče je kupila družba BTC, predvidenih pa je od 150 do 180 stanovanj, so poročale Finance. Prav tako na območju BTC bi lahko v prihodnjih letih gradil ajdovski poslovnež Ivo Boscarol. Ta je pred kratkim kupil zemljišče Žita, ki je veliko skoraj deset hektarjev, na njih pa bi lahko zgradil skoraj 1.000 stanovanj.
Potrebujemo predvsem cenovno dostopna stanovanja
Seštevek zgoraj opisanih projektov – še enkrat je treba dodati, da nekateri obstajajo le kot idejne zasnove – v Ljubljani prinaša več kot 10.000 novih stanovanj. Skupina Ljubljana odprto mesto (LOM) ocenjuje, da trenutno stanovanjsko krizo najbolj občutijo predvsem mladi, zato bi po njenem mnenju morala prevladovati predvsem gradnja cenovno dostopnih stanovanj.
“Gradnja bi morala biti neprofitna in na solidnih lokacijah v mestih, z dobrimi navezavami na javni potniški promet in varnim kolesarskim omrežjem. Ob tem bi morale v krogu 10 do 15 minut ponuditi vso potrebno družbeno infrastrukturo in storitvene dejavnosti,” menijo Kaja Lipnik Vehovar, Martina Lipnik, Marko Juvan, Martin Valinger, Arne Vehovar in Anže Zadel.
Dodajajo, da takih območij v Ljubljani že tako ni veliko. “Parcele, ki pa te pogoje vendarle izpolnjujejo in so v lasti Mola, mestna oblast prodaja zasebnim investitorjem, ker zanje lahko iztrži visoko ceno,” opozarjajo.
Ljubljana naj bi optimum dosegla pri 400.000 prebivalcih
Ob novih gradnjah se jim zdi pomembno, da se oceni obstoječe stanje, ki mora analizirati, koliko stanovanj v mestu je praznih in kako jih lahko aktiviramo, ob tem pa je treba najti način, kako lastnike stimulirati k oddajanju stanovanj v dolgoročni najem. Večje število novih stanovanj, predvsem če bi šlo za neprofitna, ne bi pomenilo veliko novih prebivalcev, ampak predvsem to, “da bi si mnogi mladi, ki trenutno živijo pri starših ali v premajhnih najemniških stanovanjih, lahko privoščili primerno ureditev bivanjskih razmer”.
Po oceni skupine LOM sicer večjih težav ob uresničitvi napovedanih novogradenj ne bo. “Od mestnih oblasti in urbanistov smo slišali, da bo Ljubljana svoj optimum dosegla, ko bo imela 400.000 tisoč prebivalcev. To bi pomenilo povečanje trenutnega števila prebivalcev za več kot tretjino,” izpostavljajo. Upoštevati je treba naravne danosti širitev, kot je omejitev mesta navzven, saj leži v kotlini, ob tem pa del prekriva tudi Ljubljansko barje, ki je bolj neugodno za gradnjo.
“Koliko novih stanovalcev lahko sprejme mesto, je torej odvisno predvsem od načina, kako se bosta država in mesto lotila reševanja stanovanjskega vprašanja in zemljiške politike, pa tudi od posodobitve sistema javnega potniškega prometa (npr. sprememba linij LPP in odločitve o poteku železniških prog skozi mesto),” menijo.
Nove soseske v prvi vrsti zunaj dosega povprečnega prebivalca
Pri zadnjih projektih pogrešajo predvsem gradnjo, kakršno smo poznali v preteklosti in je bila plod celovitega načrtovanja stanovanjske soseske z vso potrebno infrastrukturo, z velikimi zunanjimi zelenimi in športnimi površinami. “Novozgrajena stanovanja so v večini primerov izven dosega povprečni prebivalki/prebivalcu in so v prvi vrsti namenjena privabljanju špekulativnega kapitala ter maksimiranju dobičkov,” razmišljajo v LOM, ki jo sestavljajo urbanisti in arhitekti.
“V zadnjih letih smo priča predvsem gradnji posameznih stanovanjskih objektov, ki jih brezkontekstualno umeščajo v že pozidana mestna območja, brez upoštevanja obstoječega merila v prostoru, tipologije obstoječih objektov in prevladujočih principov arhitekturnega in urbanističnega oblikovanja,” dodajajo.
Analizirali so stanje v Zgornji Šiški, kjer so v 12 letih zgradili 1.262 novih stanovanj. “Vse to se je zgradilo/se gradi brez ene nove šole ali vrtca – vse nove potrebe pokrivajo obstoječe ustanove. Je pa območje nadvse radodarno obdarjeno s trgovskimi površinami – Aleja, tudi v Spektri je predviden trgovski program,” stanje v Zgornji Šiški kot primer zgrešene prostorske politike opisujejo pri LOM. Ob tem je v podzemnih etažah zgrajeno še več kot 1.000 garažnih mest, kar bo po njihovem mnenju generiralo še dodatno število osebnih vozil na obstoječih cestah.
“Na drugi strani pa so se močno razširile tudi vilske četrti, kjer so sicer prej prevladovale stare hiše. Nadomeščajo jih objekti nove tipologije – t. i. vila bloki, ki naj bi ustrezali opisu “srednje visoke stavbe v zelenju”, a so v resnici v zelenju le toliko, kolikor zelenja je ostalo na sosednjih parcelah,” menijo.
Tudi če bi se zgradila vse napovedane novogradnje, to ne bi zadovoljilo vseh trenutnih potreb
Richard Sendi z Urbanističnega inštituta RS, ki se ukvarja s stanovanjskimi študijami, na vprašanje, koliko novih prebivalcev bi še lahko sprejela prestolnica, odgovarja, da je na vprašanje mogoče odgovoriti “le na osnovi podrobnejše demografske analize oziroma prognoze kakor tudi na osnovi analize obstoječega stanovanjska fonda “števila stanovanj, števila in strukture gospodinjstev, kakovosti obstoječih stanovanj …)”.
Po njegovih besedah je največje pomanjkanje stanovanj ravno v Ljubljani. “Takšno je bilo stanje že pred osamosvojitvijo, stanje pa se je drastično poslabšalo po letu 1991, po ukinitvi prejšnjega sistema financiranja nove stanovanjske gradnje,” meni Sendi.
Najboljši kazalnik, koliko stanovanj primanjkuje v Ljubljani, kaže že število oseb, prijavljenih na razpise javnega stanovanjskega sklada. Na dodelitev 200–350 stanovanj se prijavi med 4.000 in 5.000 prosilcev, verjetno pa se na razpis prijavijo le tisti, ki ocenjujejo, da izpolnjujejo pogoje iz razpisa.
Sendi dodaja, da tudi v primeru uresničitve gradnje vseh zgoraj opisanih projektov to še vedno ne bi bilo dovolj stanovanj za zadovoljitve vseh trenutnih potreb, “da ne govorimo o prihodnjih”.
“Morda ključno vprašanje ob takšni intenziteti gradnje je, ali bo temu sledila tudi ustrezna popolnitev osnovne družbene infrastrukture, zlasti gradnja novih šol v soseskah z novogradnjami, novih vrtcev,” opozarja Sendi. Na Parmovi, kjer je OPPN predvideval nov vrtec, je občina investitorju na primer odgovorila, da ga ni treba zgraditi, saj lahko v obstoječih vrtcih zagotovijo prostor za otroke iz nove stanovanjske soseske, so poročale Finance.
Novogradnje ne pomenijo tudi novih prebivalcev
Nova stanovanja po besedah Sendija se ne bodo prelila v nove prebivalce. “Moje mnenje je, da nova stanovanja povečujejo ponudbo, v prvi vrsti za nove iskalce, za tiste, ki stanovanja še nimajo. To je tudi eden ključnih pogojev za sodelovanje v razpisih JSS MOL za dodelitev stanovanja v najem. Pomemben dosežek v tej zvezi je, da se je ustavila praksa odprodaje oz. privatizacije javnih najemnih stanovanj. Praksa, ki je v preteklosti omogočala posameznikom, ki so dobili v najem od države močno subvencionirana stanovanja, pa so jih nato lahko odkupili, je bila katastrofalno napačna,” vzrok, zaradi katerega je posledično delež neprofitnih najemnih stanovanj danes zanemarljiv, poudarja Sendi.
“Pomembna slabost novih stanovanjskih sosesk (javnih in zasebnih) pa je slabša prisotnost (ali v nekaterih primerih celo popolna odsotnost) odprtih zelenih površin. Velike zelene površine pa so bile nujne in zelo koristni sestavni del velikih stanovanjskih sosesk, ki so bile izgrajene v obdobju od konca druge svetovne vojne do osamosvojitve v začetku devetdesetih,” pomanjkljivost številnih novogradenj vidi Sendi.
Spremljajte N1 na družbenih omrežjih Facebook, Instagram in Twitter.
Naložite si našo aplikacijo: na voljo za android in za iOS.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje