Poročilo o najemnem trgu v Ljubljani, ki so ga pripravili ustvarjalci spletne platforme Najemniški SOS, kaže za najemnike izrazito negativne trende. Kakovostnih in dostopnih stanovanj je premalo, število iskalcev in cene najema pa naraščajo. Najemniki so v odnosu do najemodajalcev postavljeni v neenak položaj, ki jih sili v toleriranje najrazličnejših kršitev zakonodaje. Predstavniki Inštituta za študije stanovanj in prostora ocenjujejo, da vsaj četrtina najemnikov biva brez ustrezne pogodbene zaščite. Opozarjajo tudi, da niti župan Zoran Janković ne ve, koliko prebivalcev Ljubljane živi v tržnem najemu, saj ustreznih podatkov celovito ne zbira nihče.
“Da so najemniki v Sloveniji preveč zaščiteni, je pogosto prva pritožba, ki jo slišimo, ko se začne razprava o najemnem trgu. A dejansko stanje kaže, da najemniki živijo v izjemni negotovosti in nestabilnosti.”
Tako je stanje na najemnem trgu, ki ga je država po njegovih besedah popolnoma zanemarila, opisal predstavnik Inštituta za študije stanovanj in prostora UrošMikanovič. Omenjeni inštitut je z organizacijama Danes je nov dan ter Pravnim centrom za varstvo človekovih pravic in okolja pripravil obsežno poročilo o stanju najemnega trga v Ljubljani z imenom “Neznosna negotovost bivanja: stanje na ljubljanskem najemnem trgu”. Poročilo temelji na analizi, ki so jo začeli izvajati z zagonom spletnega mesta Najemniški SOS, to pa jim je v zadnjem letu omogočilo neposreden stik z najemniki. V poročilu obravnavajo slovensko prestolnico, saj ugotavljajo, da je stanovanjsko vprašanje v njej najbolj zaostreno.
V poročilu ugotavljajo, da so najemniki na nereguliranem in neformalnem najemnem trgu izrazito podrejeni. Njihova pogajalska moč je omejena, če ne celo nična, za nizek standard stanovanj pa so primorani tolerirati vedno višje najemnine, vdore v zasebnost in omejevanje uporabe stanovanja. “V takšnih pogojih so pravice iz stanovanjskega zakona brezpredmetne, saj vsak najemnik ve, da bo tvegal izgubo doma, če bo od lastnika zahteval spoštovanje zakonodaje,” je opisal Mikanovič. Lastnik si namreč lasti redko in splošno potrebno dobrino, s katero lahko prosto razpolaga, medtem ko najemnik stanovanje nujno potrebuje za osnovno preživetje in si ne more privoščiti, da bi ostal brez njega.
Najemniki novo stanovanje pogosto iščejo pod časovnim pritiskom – ker ga nujno potrebujejo – in nimajo svobode čakanja na primerno možnost ter sproščenega tehtanja kakovosti posameznih enot. Zaradi obilice iskalcev in manka kakovostnih ter dostopnih stanovanj so se primorani nenehno prilagajati in nižati svoje standarde. “Kadilci postanejo nekadilci, ljubitelji živali se jim odrečejo, družabni ne sprejemajo obiskov … Vsi igrajo idealnega najemnika in odgovarjajo tudi na vsiljiva osebna vprašanja,” ponazori Mikanovič. Najemodajalci so po drugi strani tisti, ki lahko prosto in svobodno izbirajo, postavljajo pogoje in čakajo na primernega najemnika. “Enakopravno, enakovredno in svobodno razmerje med strankama, ki ga predpostavlja najemna pogodba, je le utvara, ki skriva neenaka razmerja moči in materialne pogoje.”
Najbolj ranljivi tuji državljani in matere samohranilke
Kot so zapisali v poročilu, lastniki stanovanj najem najpogosteje zavračajo tujcem in staršem z majhnimi otroki, kljub temu da je tovrstna diskriminacija z zakonom prepovedana. Pogosto so diskriminacije deležne tudi matere samohranilke. “Najemodajalci omejujejo možnost najema ravno skupinam, ki so najbolj ranljive in najpogosteje bivajo v neprimernih razmerah oziroma – ravno zato, ker jih lastniki diskriminatorno obravnavajo, sta omenjeni skupini na stanovanjskem področju najbolj ranljivi,” pojasni Mikanovič.
Neenakost v odnosu med najemnikom in najemodajalcem se kaže tudi v naslednjih korakih najema stanovanja. Pogosto morajo najemniki že pred sklenitvijo pogodbe plačati stroške nepremičninskega posredovanja, čeprav posredovalnice in njihove storitve najema uporabljajo predvsem lastniki. Najemodajalci pogodbe pogosto sploh niso pripravljeni podpisati, kar nakazuje tudi ugotovitev, da vsaj četrtina najemnikov biva brez ustrezne najemne pogodbe. Če pogodbo sklenejo, pa je ta – tudi na račun neskladnosti z zakonodajo – pogosto napisana v korist lastnikov stanovanj. Kot so navedli v poročilu, pogodbe nemalokrat omogočajo pogostejše vstopanje lastnikov v stanovanje, kot določa zakonodaja, krajše ali neobstoječe odpovedne roke, plačevanje stroškov, ki bi morali bremeniti lastnika in omejuje posestne pravice ter rabo stanovanja (denimo prepoveduje obiske).
“Najemniki na te pogoje bivanja, ki niso skladni z zakonodajo, pristanejo, ker niti ne poznajo svojih pravic. Ko jih poznajo, pa niso v položaju, da bi zahtevali njihovo uveljavitev,” opiše Mikanovič.
Cene najema stanovanja strmo naraščajo. Leta 2021 je bilo treba v Ljubljani za kvadratni meter odšteti 3.500 evrov, kar je rekordna vrednost za slovensko prestolnico. Med letoma 2020 in 2021 so se cene nepremičnin v prestolnici dvignile za 17 odstotkov, spremljala pa jih je nesorazmerna rast dohodkov in otežen dostop do posojil. Če želi oseba dostojno živeti, najemnina ne bi smela presegati 30 odstotkov njenega celotnega dohodka, skupaj s stroški pa ne bi smela presegati 40 odstotkov. V poročilu so preverili, koliko stanovanjskih enot bi oseba s povprečno plačo, ki bi želela upoštevati opisano razmerje, v Ljubljani lahko najela na dan 13. oktobra. Na portalu nepremicnine.net bi bilo za to osebo primernih le pet garsonjer.
IŠSP – Inštitut za študije stanovanj in prostora, Danes je nov dan, Inštitut za druga vprašanja, PIC – Pravni center za varstvo človekovih pravic in okolja
Kar se gradi, neprimerno za potrebe prebivalcev
Ustvarjalci spletne platforme Najemniški SOS v poročilu ugotavljajo, da se je število gospodinjstev, ki bivajo v prestolnici, med letoma 2011 in 2022 povečalo za 11.300, v tem času pa je bilo zgrajenih le 2.800 stanovanj. “Opazimo lahko, da še tistih nekaj gradenj, ki smo jim priča, večinoma ni v skladu z dejanskimi potrebami prebivalstva. V Ljubljani se namreč hitreje kot drugod v Sloveniji viša število enočlanskih gospodinjstev – delež teh se je povečal za 16,5 odstotka – medtem pa se gradijo predvsem večja stanovanja, ki se jih označi za nadstandardna ali luksuzna. Teh si večina občanov ne more privoščiti, najpogosteje pa jih kupijo tisti, ki že imajo stanovanje,” je opisala DoraKavčič z Inštituta za študije stanovanj in prostora.
Kavčič je opozorila, da o stanju na najemnem trgu in številu stanovanj, ki se oddajajo, ter številu gospodinjstev, ki na trgu najemajo, sicer težko govorimo, saj država področja ne spremlja, kaj šele, da bi ga podrobno regulirala in nadzorovala. “Poleg tega se precejšen del najemodajalcev izogiba plačilu davkov in najemnega razmerja ne prijavi, kar še otežuje spremljanje področja.”
Nihče tako ne ve, koliko prebivalcev Ljubljane živi v tržnem najemu, poudarja Kavčič – tega ne ve niti ljubljanski župan ZoranJanković, ki posledično ne pozna niti dejanskega števila prebivalcev prestolnice.
Žiga Živulović jr/BOBO
Podatki Statističnega urada Republike Slovenije (SURS), pridobljeni na podlagi evidentiranih najemnih pogodb, kažejo, da je bilo v Ljubljani leta 2021 okrog 13 tisoč najemnih stanovanj. Njihovo število naj bi se od leta 2018 povečalo za nekoliko manj kot tri odstotke, delež lastniško zasedenih stanovanj pa naj bi padel za skoraj pet odstotkov. “Pogosto slišimo podatek, da je približno 20 tisoč stanovanj v Ljubljani praznih, pri čemer pa lahko predvidevamo, da je znaten del teh dejansko polnih in torej aktiviranih na črnem najemnem trgu,” je dodala Kavčič. Najemodajalci stanovanja pogosto oddajajo le za 11 mesecev, s čimer se izognejo potrebi po pridobivanju energetske izkaznice, SURS pa zaradi svoje metodologije tudi ta stanovanja kategorizira kot prazna, je dodala.
Sodelujoče organizacije so za MOL pripravile tudi štiri priporočila, s katerimi bodo seznanile kandidate, ki se potegujejo za županovanje Ljubljane. Priporočajo, naj:
– stanovanjska politika postane občinska prioriteta na ravni investicij in komuniciranja z javnostjo ter državnimi institucijami,
– občina ustanovi svetovalnico za najemnike in tako aktivno podpre tržne najemnike,
– sprovede celostno analizo stanja in začne zbirati potrebne podatke,
– okrepi gradnjo javnih najemnih stanovanj in drugih oblik dostopnih stanovanj.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje