Ko sosed prestopi vse meje: v zakonu obstaja rešitev, ki je ni odobrilo še nobeno sodišče

Slovensko pravo pozna institut tako imenovane izključitvene tožbe, ki etažnim lastnikom omogoča, da v primeru, ko je življenje v skupnosti zaradi dejanj drugega etažnega lastnika nevzdržno, zoper njega vložijo tožbo, na podlagi katere sodišče lahko odredi celo prodajo njegovega stanovanja.

Stvarnopravni zakonik določa, da "če etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela v etažni lastnini grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako, da je skupnost z njim nevzdržna, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se kršilec opomni".

"Če kršilec kljub opominu nadaljuje s svojim ravnanjem, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se vloži tožba za njegovo izključitev in prodajo njegovega posameznega dela," še piše v omenjenem zakonu. "Sodba o izključitvi se izvrši s prodajo posameznega dela v etažni lastnini po pravilih, ki urejajo izvršbo na nepremičnine."

Sodna praksa sicer kaže, da so tovrstne tožbe zelo redke, in tudi ko se etažni lastniki odločijo zanje, običajno niso uspešni. Po mnenju odvetnika Domna Krištofa to "pove veliko o tem, kako pravo lovi ravnotežje med varstvom skupnosti etažnih lastnikov na eni strani ter varstvom doma, lastninske pravice in človekovega dostojanstva na drugi".

Stanovanjsko pravo ne pozna bolj ostrega ukrepa

"Izključitvena tožba je skrajno sredstvo, ne pa orodje za discipliniranje motečega soseda," je pojasnil Krištof. "Namenjena je varstvu skupnosti etažnih lastnikov v izjemnih primerih, ko posamezni etažni lastnik ali drug uporabnik tako grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje obveznosti iz pogodbe o medsebojnih razmerjih, da sobivanje z njim postane nevzdržno.

Njena posledica je najostrejša, kar jih pozna stanovanjsko pravo, saj sodišče takega lastnika izključi in mu naloži prodajo njegovega posameznega dela, torej stanovanja. Prav zaradi te teže je institut obdan z več varovalkami, njegova razlaga pa mora biti restriktivna. Na vrsto pride šele takrat, ko vsa milejša sredstva odpovejo," je pojasnil pravnik.

Namen takšne tožbe sicer ni sankcionirati neprijetnosti, ampak nevzdržnost, je poudaril. "Ne zadošča, da je sosed konflikten, čuden ali za okolico nadležen. Njegovo ravnanje mora objektivno preseči običajno mero nevšečnosti, ki je v večstanovanjski stavbi neizogibna. Biti mora hudo, konkretizirano, ponavljajoče se ali trajno in dokazljivo. Ne gre za posamičen izbruh, temveč za vzorec."

Opomin in pomen razumevanja njegove vsebine

Sodna praksa na tem področju je zelo skopa, iz treh sodb višjih sodišč pa izhaja, da slovenska sodišča institut izključitvene tožbe, kot rečeno, razlagajo zelo restriktivno. V nobenem od teh primerov etažni lastniki s tožbo niso uspeli. Razlogi so bili tako procesne kot vsebinske narave.

Sodišča kot enega najpomembnejših pogojev za izključitveno tožbo izpostavljajo predhodni opomin. Ta mora biti konkreten, obrazložen in vročen tako, da se lahko naslovnik dejansko seznani z očitanimi kršitvami ter dobi možnost, da jih odpravi. Višje sodišče v Ljubljani je v sodbi leta 2014 poudarilo, da ni dovolj zgolj formalna vročitev opomina, ampak mora biti etažni lastnik tudi sposoben razumeti njegovo vsebino in pomen.

Sodišča hkrati poudarjajo, da je izključitvena tožba namenjena le najtežjim primerom porušenega sobivanja, ko življenje v skupnosti postane nevzdržno. Višje sodišče v Celju je tako leta 2013 presodilo, da dolgotrajno neplačevanje stroškov obratovanja in vzdrževanja, čeprav pomeni resno kršitev obveznosti etažnega lastnika, samo po sebi še ne upravičuje prisilne prodaje stanovanja. Ker imajo etažni lastniki za izterjavo dolgov na voljo druga pravna sredstva, bi bila izključitev v takšnem primeru nesorazmeren poseg v lastninsko pravico, je sklenilo sodišče.

Kaj je nevzdržno?

"Sodna praksa je skopa, v enem pa dosledna," je komentiral Krištof, "dokazni prag je visok in vsaka kršitev nima enake teže. Če je težava neplačevanje obveznosti, je pravno pravilna pot izterjava, ne izključitev, zato sodišča neplačevanja samega po sebi ne štejejo za element nevzdržnosti."

Na vprašanje, kaj se šteje za nevzdržno, je odvetnik odgovoril, da se sodišče o tem še niso izrekla. Sam pa ocenjuje, da bi ta prag lahko dosegla "ravnanja, ki sostanovalcem dejansko odvzemajo varnost in mirno uporabo doma, na primer ponavljajoče se nasilje ali resne grožnje, namerno in vztrajno poškodovanje skupnih delov ali ravnanja, ki ustvarjajo trajno nevarnost za stavbo".

"Taka tožba je pri tem vedno na voljo, sodišče pa bo pri presoji upoštevalo tudi, ali so lastniki pred njo že poskusili z ukrepi, ki so za tovrstne kršitve namenjeni, na primer s prijavo policiji, odškodninskim zahtevkom ali inšpekcijskim postopkom, in ti niso zalegli. Odločilen namreč ni en sam dogodek, temveč vzorec, ki se kljub opozorilom ponavlja in pokaže, da normalnega sobivanja objektivno ni več mogoče vzpostaviti."

Zaradi bolezni ali drugačnosti nihče ne sme ostati brez doma

A tudi v takšnih situacijah izključitvena tožba ne bo nujno uspešna. Vzemimo primer etažnega lastnika, ki je zaradi težav v duševnem zdravju za svoje sosede težaven. Krištof je jasen: "Nihče ne sme izgubiti doma zato, ker je bolan, drugačen ali za okolico neprijeten. Sama diagnoza, psihiatrično stanje ali nenavadno vedenje ne morejo biti razlog za izključitev."

V tem primeru je varovalka prav predhodni opomin, ki ga mora biti toženi sposoben razumeti in na tej podlagi popraviti svoje vedenje. "Če oseba zaradi zdravstvenega stanja opozorila ni sposobna razumeti, ji ni mogoče očitati, da kljub opominu nadaljuje s kršitvami, zato pogoji za izključitev niti ne morejo biti izpolnjeni. Kadar je težavno sobivanje povezano z boleznijo ali ogroženostjo osebe oziroma njene okolice, pravo predvideva druge, ustreznejše postopke, torej zdravstvene, socialnovarstvene in nepravdne, ne pa razlastitve. Varovalke torej niso ovira, temveč mesto, na katerem pravo varuje šibkejšega," je pojasnil pravnik.

Kako torej učinkovito ukrepati?

Kaj torej preostane etažnim lastnikom, ki imajo težave z enim od svojih sosedov, ki krši pravila skupnosti in s katerim težko živijo? "Nasvet, ki ga dajem najpogosteje, je preprost;" pravi sogovornik. "Uporabite pravno sredstvo, ki ustreza konkretni kršitvi, ne pa najostrejšega, ki je na voljo. Za neplačane obveznosti je to izterjava. Za trajno vznemirjanje pri izvrševanju lastninske pravice negatorna (opustitvena) tožba, torej zahtevek, naj kršitelj z motenjem preneha in ga v prihodnje ne ponavlja. Za samovoljno zasedanje ali zapiranje skupnih prostorov posestno varstvo. Za povzročeno škodo odškodninski zahtevek. Za kršitve gradbenih, požarnih, sanitarnih ali drugih javnopravnih predpisov prijava pristojni inšpekciji."

Ob tem svetuje, naj kršitve sproti dokumentirajo, o njih obvestijo upravnika in prek veljavno sprejetih sklepov pošiljati konkretne, razumljive opomine. "Dosleden opomin težavo pogosto reši sam. Izključitvena tožba pa ostane tam, kamor sodi, torej kot skrajni korektiv za primere, v katerih vsa milejša sredstva odpovejo, kršitve pa so tako hude, ponavljajoče se in dokazljive, da skupnost z etažnim lastnikom objektivno ni več vzdržna."