Nepremičninski agent opozarja, na kaj morate biti pozorni, da nakupa stanovanja ne boste obžalovali

Kakovostne nepremičnine ne določajo nujno najdražji parket, nova kuhinja ali moderna kopalnica. Veliko pomembnejši so razpored prostorov, količina naravne svetlobe, hrup, stanje inštalacij in stavbe ter stroški, ki lahko kupca doletijo šele po prevzemu ključev, piše Index.hr.

O tem, kaj kupci pri ogledu nepremičnine najpogosteje spregledajo, so se novinarji hrvaškega medija pogovarjali z nepremičninskim agentom Andrejem Vučkovićem iz agencije Eurovilla.

"Najprej ne pogledam stanovanja, ampak stavbo"

Fotografije lahko prostor prikažejo v najboljši luči, ne morejo pa pokazati, kako je videti ulica ob sedmih zvečer, koliko hrupa povzroča promet ali koliko naravne svetlobe stanovanje dejansko dobi čez dan. "Najprej ne gledam stanovanja. Pogledam stavbo in njeno okolico," pravi Vučković.

Stanovanje je mogoče prenoviti, dodaja, lokacija, kakovost stavbe in njena okolica pa ostanejo pomembne še desetletja. Zato je pri ogledu smiselno preveriti stanje vhoda, stopnišča, fasade in strehe, pa tudi promet, hrup, bližnje storitve in načrtovani razvoj območja.

Nepremičnino, o kateri resno razmišljamo, je zato priporočljivo obiskati večkrat – če je mogoče, tudi ob različnih delih dneva.

"Kvadrati pogosto lažejo"

Dve stanovanji, veliki 80 kvadratnih metrov, lahko ponujata povsem različno kakovost bivanja. "Kvadrati pogosto lažejo," opozarja Vučković.

Hodniki, ki zavzamejo velik del površine, sobe, v katere je težko namestiti običajno pohištvo, ali dnevni prostor, ki hkrati služi kot prehod med drugimi prostori, se lahko ob prvem ogledu zdijo nepomembne podrobnosti. Po nekaj letih bivanja pa postanejo precej bolj očitne.

Pri dobrem tlorisu so pomembni naravna svetloba, logična razporeditev prostorov, možnost prezračevanja, dovolj prostora za shranjevanje in orientacija stanovanja. "Kupci pogosto gledajo, koliko kvadratnih metrov ima stanovanje, veliko pomembneje pa je, kako so ti kvadrati izkoriščeni," pravi agent.

Sveža barva lahko skrije drag problem

Pri ogledu je vredno posebno pozornost nameniti kotom prostorov, območju okoli oken ter stikom med stenami in stropom. Sledi vlage, vonj po zatohlem, kondenzacija, ponavljajoče se razpoke ali neravna tla so lahko razlog za dodatno preverjanje.

"Najdražje težave se pogosto ne skrivajo za svežo barvo, ampak pod njo," opozarja Vučković. Pri starejših nepremičninah je zato pomembno vprašati, kdaj so bile nazadnje zamenjane električne in vodovodne inštalacije. Nova kuhinja ali kopalnica lahko izboljšata prvi vtis, vendar to še ne pomeni, da je bilo obnovljeno tudi tisto, kar se skriva pod površino.

Podobno velja za zvočno in toplotno izolacijo. Pri ogledu je lahko zelo povedno že to, da zaprete okno in nekaj trenutkov samo poslušate. Promet, sosednja stanovanja in hrup na hodniku lahko veliko povedo o tem, kako bo videti vsakdan v novem domu.

Ko kupite stanovanje, postanete tudi solastnik stavbe

Povsem prenovljeno stanovanje vas ne bo zaščitilo pred stroški dotrajane fasade, strehe, dvigala ali skupnih inštalacij. "Kupujete stanovanje, vendar v resnici postajate solastnik celotne stavbe," opozarja Vučković.

Pred nakupom je zato smiselno preveriti stanje skupnih delov stavbe, višino rezervnega sklada in morebitna načrtovana večja obnovitvena dela. Če stavbo čaka obsežna sanacija, bo del stroškov zelo verjetno nosil tudi novi lastnik.

Podobno velja pri novogradnjah. "Vzorčno stanovanje ni dokaz kakovosti gradnje," pravi agent. Pomembneje je preveriti, kdo je investitor, katere projekte je že izvedel, kakšni materiali so bili uporabljeni, kakšni so sistemi ogrevanja in hlajenja ter kakšna je zvočna izolacija. Preveriti je treba tudi, kaj je dejansko vključeno v prodajno ceno.

Najcenejše stanovanje je lahko na koncu najdražje

Cena kvadratnega metra je šele začetek izračuna. Po nakupu lahko sledijo stroški prenove, novih inštalacij, opreme, rezervnega sklada, parkirnega mesta, ogrevanja in številni drugi izdatki.

Zato je lahko nekoliko dražja nepremičnina, ki ne zahteva večjih dodatnih vlaganj, na dolgi rok celo ugodnejša. "Najcenejše stanovanje je pogosto na koncu najdražje," pravi Vučković.

Cilj zato ni najti nepremičnine brez ene same napake. Takšna skoraj ne obstaja. Pomembno je predvsem ločiti med kompromisom, s katerim lahko živimo, in težavo, ki nam bo več let povzročala stroške.

Najdražja napaka je lahko hitenje

Na nepremičninskem trgu se hitro pojavi strah, da bo stanovanje, ki nam je všeč, kupil nekdo drug. Prav takrat kupci pogosto začnejo preskakovati pomembne preverbe. "Najdražja napaka ni kupiti napačno stanovanje. Najdražja napaka je, da ga kupite prehitro," meni Vučković.

Pod pritiskom je lažje spregledati dokumentacijo, pozabiti postaviti pomembna vprašanja ali očitne pomanjkljivosti označiti za nepomembne.

Pred nakupom je zato treba preveriti lastništvo, morebitna bremena in skladnost dejanskega stanja z dokumentacijo. Čustvena odločitev naj ne postane dokončna, še preden so preverjene vse pomembne podrobnosti.

Ne glejte samo, kakšno je stanovanje danes

Ob nakupu nepremičnine kupci pogosto pozabijo na še eno pomembno vprašanje: kakšna bo nepremičnina čez nekaj let? "Kupci me najpogosteje sprašujejo, kakšno je stanovanje. Redko pa vprašajo, kakšno bo čez nekaj let," pravi Vučković.

Vredno je zato preveriti, kaj se načrtuje v okolici, ali so predvideni večji infrastrukturni projekti in kako bi se lahko soseska v prihodnosti spremenila.

Današnji odprt pogled, mirna ulica ali dobra prometna povezava čez deset let morda ne bodo več takšni. "Vrednosti nepremičnine ne določa samo tisto, kar kupujete danes, temveč tudi to, kar se bo okoli nje dogajalo jutri," sklene Vučković.

Dober nakup ni nujno tisti, ki je najlepši na prvi pogled

Večina ljudi nepremičnino kupuje le nekajkrat v življenju, mnogi samo enkrat. Zato je pri tako veliki finančni odločitvi pomembno, da prvi vtis ne prevlada nad dejanskim stanjem.

Stanovanje, ki je videti popolno na fotografijah, morda skriva drage težave. Po drugi strani pa nekoliko manj privlačna nepremičnina z dobro lokacijo, kakovostno stavbo in premišljenim tlorisom lahko na dolgi rok predstavlja precej boljšo naložbo.

Dobra nepremičnina zato ni nujno tista, ki je videti najbolje v prvih desetih minutah ogleda. Dobra je tista, ki je tudi po preverjanju stavbe, inštalacij, dokumentacije, prihodnjih stroškov in razvoja okolice še vedno smiselna izbira, še poroča Index.hr.