Cene stanovanjskih nepremičnin so v zadnjih letih podivjale, trg pa se zdaj vendarle ohlaja. Medtem ko so v Avstriji cene nepremičnin lani v povprečju še vedno rastle, so v Sloveniji le-te že začele stagnirati. Višje obrestne mere so namreč sklestile kreditni potencial Slovencev, kar se kaže na skromnejšem povpraševanju in manjšem številu opravljenih transakcij. Direktor nepremičninske družbe Metropola In Zoran Madon navaja, da je Ljubljana po številu transakcij ocenjena že na 25-odstoten padec, trg nepremičnin se ohlaja tudi v štajerski prestolnici.
“Višje obrestne mere zmanjšujejo kreditni potencial, zato gre pri tem za neposreden vpliv na zmanjšanje povpraševanja. Na primer, za osebo, ki je ob fiksnih obrestnih merah – ko so te bile še med 1,5 in dva odstotka – glede na družinski proračun dobila 200.000 evrov kredita, se je ta vsota zdaj zmanjšala za 50.000 evrov. Po novem ima tako na voljo 150.000 evrov, kar pomeni, da mora spremeniti predmet nakupa, bodisi zmanjšati kvadraturo ali iskati drugo lokacijo. Drugega izhoda nimaš,” trenutne razmere na nepremičninskem trgu opiše Zoran Madon, direktor nepremičninske družbe Metropola In.
Madon dodaja, da nepremičninske agencije zaznavajo zmanjšano povpraševanje, posledično pa se to odraža tudi na padcu transakcij. “Ljubljana je trenutno že ocenjena na minus 25 odstotkov, glede na število opravljenih transakcij,” je jasen.
Manjše povpraševanje izpostavlja tudi Branko Potočnik, direktor podjetja Insa nepremičnine: “Če pride na trg ustrezna nepremičnina, ta še vedno najde kupca. Vendar pa se nepremičnine – govorim za štajersko področje – ne prodajajo več tako kot so se pred pol leta. Takrat se je vse, kar se je prodalo v Mariboru, prodalo po višji ceni, kot je bila izhodiščna.”
V pričakovanju sprožitve trenda padca cen
Da smo v Sloveniji že zakorakali v mirnejše območje nepremičninskega trga, posredno potrjujejo tudi podatki Banke Slovenije. Ta namreč v poročilu o poslovanju bank do lanskega novembra ugotavlja, da je bil mesečni prirast k stanju posojil gospodinjstev z 38 milijoni evrov precej pod povprečjem predhodnih desetih mesecev, še vedno pa so večino predstavljala stanovanjska posojila. “Obseg novih poslov s stanovanjskimi posojili se je v zadnjih mesecih sicer močno zmanjševal. Medletna rast njihovega obsega v stanju se je tako upočasnila na 10,5 odstotka, a ostala med najvišjimi v evrskem območju,” so zapisali. Slovenska centralna banka je ob tem še navedla, da so se od začetka leta 2022 do novembra lani fiksne obrestne mere za stanovanjska posojila v povprečju zvišale za 1,7 odstotne točke, spremenljive za 1,9 odstotne točke.
Naraščanje cen nepremičnin se je zaradi manjšega povpraševanja ustavilo in začelo stagnirati, razlagajo nepremičninski agenti. “Letos pričakujemo, da se bo sprožil tudi trend padanja cen, poleg tega pa je prisoten še dvig življenjskih stroškov, cen energentov, hrane in tako naprej. To znova pomeni neposredno zmanjšanje kreditnega potenciala družinskega proračuna, zato je logično, da povpraševanje upada, posledično pa tudi število transakcij,” poudarja Zoran Madon.
Enake izkušnje imajo nepremičninski strokovnjaki drugod po državi, pri čemer pa Branko Potočnik spomni še na dvig minimalne neto plače, zaradi česar je po novem do kredita upravičenih manj komitentov slovenskih bank, kot jih je bilo pred tem: “To se pozna na trgu. V zadnjem obdobju sem imel kar nekaj primerov strank, ki so šle na banko, kjer so jim izračunali višino obroka in predstavili, koliko bodo morali vrniti. Bili so šokirani, da morajo v dvajsetih ali petindvajsetih letih vrniti skoraj še enkrat toliko, kot so si izposodili. Marsikatera stranka se zato obrne in pove, da bodo raje malo počakali in videli, kaj se bo zgodilo na trgu.”
Potočnik pravi, da zaradi zapisanih razlogov opaža umirjanje cen na trgu, medtem ko se te za zdaj še ne znižujejo. Prihaja pa do prvih sprememb cen na različnih lokacijah: “Vsaj v Mariboru se bodo znova na realna tla postavile lokacije nepremičnin. Tabor in center bosta vredna več, kot je na primer Melje ali Tezno, pa čeprav tam ni nič slabšega. Razlike se bodo vzpostavile nazaj, tako kot so bile pred nepremičninskim bumom,” napoveduje.
Manj je investicijskih nakupov
Direktor mariborskega podjetja Insa nepremičnine Branko Potočnik pa opaža spremembo tudi na področju investicij, ki so povezane z nepremičninami. Kot pravi, nepremičnino kupuješ v dveh primerih: takrat, ko jo potrebuješ, ali pa imaš presežek denarja. “Nepremičnina je vseeno neka varna naložba in ne smeš je gledati kot kratkotrajno investicijo. To je naložba, ki jo gledaš v obdobju petih, desetih, petnajstih in tudi dvajsetih let. V tem primeru lahko zagotovo povemo, da je nepremičnina dobra varna naložba. Zdaj je investicijskih nakupov bistveno manj, moramo pa razumeti tudi, da iz preteklega obdobja, ko so ljudje ogromno denarja pridobili ali pa privarčevali, zaradi zaprtja, dodatkov ali kako drugače, so jih lani pač porabili. Porabili pa so jih predvsem za investicijske nakupe, ki jih več ne bo toliko,” pojasnjuje Potočnik, ki hkrati pričakuje več “normalnih” nakupov za lastne potrebe.
Da se je zmanjšalo število oseb, ki se za nakup nepremičnine odločajo zaradi investicije, navaja tudi direktor nepremičninske družbe Metropola In Zoran Madon: “Prej so bili investicijski nakupi. Se pravi, tisti, ki so imeli denar in negativne obrestne mere, so kupovali nepremičnino kar tako. Mi smo rekli, da je to hranilnik vrednosti. Zdaj pa ima denar znova svojo ceno – lahko ga posojaš za dobro obrestno mero – in teh investicijskih nakupov ni več, saj ni potrebe, ker so se odprle druge možnosti.”
Po letu 2025 bistveno večja ponudba stanovanj
Na vprašanje, kakšen je dolgoročni trend na nepremičninskem trgu, Madon izpostavlja, da bo v Ljubljani od leta 2025 naprej na trg prišlo okoli 7000 novih stanovanj. “Kdor je pameten, mora cene hitro prilagoditi in prodati to, kar ima, saj so marže pri investitorjih še vedno zelo debele.” Madon pri tem omenja projekte, ki v različnih razvojnih fazah že potekajo v prestolnici, medtem ko gradnjo novih stanovanj napoveduje tudi država.
Glede gradenj stanovanj, ki jih napoveduje vlada, oba sogovornika poudarjata, da morajo odgovorni prehoditi še veliko poti, da obljube o novih stanovanjih tudi uresničijo.
V ljubljanski družbi Metropola In v roku dveh let pričakujejo trend padca cen nepremičnin, saj bo ponudba stanovanj poskočila in morda celo presegla povpraševanje. Na vprašanje, kaj to pomeni z vidika poslovanja nepremičninskih agencij, Madon odgovarja, da ni bil nikoli zagovornik visokih cen. “Bil sem zagovornik normalnih cen, ki so prilagojene kupni moči, zaradi tega, ker se s tem povečuje število transakcij. Po trenutnih cenah se število transakcij zmanjšuje. Za posel je boljše, da so realne tržne cene.”
Spremljajte N1 na družbenih omrežjih Facebook, Instagram in Twitter.
Naložite si našo aplikacijo: na voljo za android in za iOS.
Kakšno je tvoje mnenje o tem?
Sodeluj v razpravi ali preberi komentarje