Najemniki javnih stanovanj plačujejo NUSZ, ko je najemnik sklad, pa breme nosi lastnik

Naša sogovornica, ki je najemnica stanovanja v lasti stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana (MOL), je pred tedni prejela odločbo o višini nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) v višini 180 evrov. V stanovanju prebiva s partnerjem in s tremi otroki, zaradi nižjih prihodkov pa je upravičena do subvencije najemnine. Zato jo je odločba o NUSZ presenetila. Kot je povedala, tega stroška ob vselitvi v javno najemno stanovanje ni pričakovala. "Ob vseh stroških, ki jih imamo, je to precejšnje dodatno breme za našo družino."

Naša druga sogovornica, dolgoletna najemnica stanovanja, prav tako v lasti stanovanjskega sklada MOL, je povedala, da zaradi velikega, a nefunkcionalnega stanovanja, ki so ji ga dodelili, plačuje ne le visoko (stroškovno) najemnino, ampak tudi visoko nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča.

Kot mati samohranilka, ki sicer prejema plačo, ki je celo nekoliko nad povprečjem, te stroške s težavo pokrije, pravi. Za približno sto kvadratnih metrov veliko stanovanje – h kvadraturi katerega veliko prispevata dva balkona in velika shramba – mesečno plačuje 950 evrov (stroškovne) najemnine. Pred tedni je tudi ona prejela odločbo o NUSZ v višini 180 evrov.

"Nikoli mi ni bilo jasno, zakaj stanovanjski sklad avtomatsko zaračunava obveznosti najemnikom. To se mi zdi popolnoma nerazumljivo. Gre za to, da ob podpisu pogodbe pred leti plačila NUSZ še ni bilo. Ko so ga uvedli, ko je bil sprejet zakon, pa so avtomatično prenesli strošek NUSZ na najemnike. Da, po eni strani zakon nalaga, da je plačilo stavbnega zemljišča strošek uporabnika. A vendarle bi v primeru javnih stanovanj morali razmisliti o tem, da najemniki plačujemo najemnine, ki se počasi in vztrajno višajo, NUSZ pa stroške stanovanja - ki je vse starejše - še poveča. Javni stanovanjski sklad bi lahko bral zakon tudi v tistem delu, kjer je navedeno, da je možen dogovor med najemodajalcem in najemnikom o tem, kdo plača NUSZ. Mi druge možnosti sploh nismo imeli, saj so se takrat na skladu tako odločili in tako je ostalo," je povedala.

Kdo je "neposredni uporabnik"?

Plačilo NUSZ urejajo stari členi (od 58. do 63.) Zakona o stavbnih zemljiščih iz leta 1984, ki se na podlagi odločbe Ustavnega sodišča še naprej uporabljajo kot pravna podlaga za odmero NUSZ. Med drugim 62. člen določa, da je zavezanec za plačilo "neposredni uporabnik" zemljišča oziroma stavbe. Tudi Finančna uprava (FURS) na spletni strani pojasnjuje, da na podlagi podatkov občine odmeri NUSZ "neposrednemu uporabniku nepremičnine" ter dodaja: "Praviloma je to lastnik, lahko pa je tudi najemnik."

Višje sodišče v Ljubljani je sicer leta 2024 zavzelo stališče, da je pri najemu nepremičnine zakonski zavezanec za plačilo NUSZ najemnik, ki nepremičnino uporablja, ne lastnik – ne glede na to, če je bila odločba o odmeri NUSZ naslovljena na lastnika. Obveznost plačila je sicer lahko tudi na strani lastnika, če je tako opredeljeno v najemni pogodbi, je še sklenilo sodišče.

Plačila oproščeni samo najrevnejši

Vendar ali je smiselno, da to velja tudi za najemnike javnih najemnih stanovanj, celo tiste, ki so upravičeni do subvencije najemnine? Pravnik dr. Miha Juhart meni, da je z vidika logike javnega najema, ki ima element socialne kategorije, to nerazumljivo. "Res je sicer, da je najemnik neposredni uporabnik. A tudi za sklad lahko rečemo, da je uporabnik, saj ima kot najemodajalec od oddajanja ekonomsko korist." Po njegovem mnenju bi se morala višina NUSZ vsaj upoštevati pri izračunu neprofitne najemnine.

59. člen Zakona o stavbnih zemljiščih iz leta 1984 sicer med drugim navaja, da "občinska skupščina lahko predpiše oprostitev oziroma delno oprostitev plačila nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča tudi za občane z nižjimi dohodki", a na MOL to kategorijo tolmačijo zelo ozko. Kot so nam pojasnili na ljubljanskem stanovanjskem skladu, so izjeme za plačilo tisti, ki so prejemniki stalne oblike denarne socialne pomoči kot edinega vira preživljanja, in tisti, ki prejemajo varstveni dodatek. Za oprostitev plačila morajo zaprositi na MOL.

Na vprašanje, kakšen delež najemnikov na podlagi nižjih prihodkov prejema subvencijo najemnine, so z javnega sklada odgovorili, da je bil junija letos ta delež nekaj več kot 28 odstotkov. Kakšen je med temi delež najemnikov, ki so socialno najbolj ogroženi in upravičeni do oprostitve plačila NUSZ, niso pojasnili.

Podoben je tudi delež najemnikov javnih stanovanj republiškega stanovanjskega sklada (SSRS), ki prejemajo subvencijo – teh je približno 24,5 odstotka.

Na vprašanje, kako ocenjujejo dejstvo, da morajo NUSZ plačevati tudi najemniki javnih oziroma neprofitnih stanovanj, med njimi tudi tisti, ki zaradi šibkejšega socialnega položaja prejemajo subvencijo najemnine, so na skladu odgovorili: "Stanovanjski sklad RS kot javna institucija posluje v skladu z veljavno zakonodajo in se zaveda, da lahko NUSZ za posamezne najemnike, zlasti gospodinjstva v šibkejšem socialnem položaju, predstavlja dodatno finančno obremenitev. Obveznost plačila NUSZ in določitev zavezancev izhajata iz veljavne zakonske ureditve, odmero pa na podlagi podatkov pristojnih občin izvaja davčni organ. Občine lahko v okviru svojih pristojnosti in občinskih odlokov določijo tudi merila za morebitne oprostitve oziroma olajšave. Stanovanjski sklad RS ni pristojen za določanje zavezancev, višine NUSZ ali sistema oprostitev, zato veljavno ureditev pri svojih najemnih razmerjih upošteva. Presoja ustreznosti oziroma morebitne spremembe ureditve pa sodijo v pristojnost zakonodajalca in drugih pristojnih organov."

Dvojna merila?

Zanimivo pa je, da SSRS v primeru stanovanj, ki jih najema od zasebnih lastnikov v okviru javne najemne službe in jih oddaja v najem, ubira drugačno politiko glede plačevanja NUSZ. Nadomestilo morajo namreč plačati lastniki teh stanovanj, ne sklad kot najemnik. Teh stanovanj je sicer malo - po navedbah sklada trenutno 11.

Kot je pred časom poročal Žurnal24, so nekateri lastniki svoja stanovanja skladu oddali, da bi lahko bili upravičeni do skladovih oskrbovanih stanovanj. Oddaja lastnega stanovanja skladu je namreč pogoj za to. Ti morajo plačati tako NUSZ za oskrbovano stanovanje, v katerem prebivajo, kot tudi za svoje stanovanje, ki so ga oddali skladu, je še poročal omenjeni portal.

Na vprašanje, kako pojasnjujejo to razliko in ali ne velja za ta stanovanja enaka pravna podlaga kot za ostala javna najemna stanovanja, so odgovorili: "Pri stanovanjih, ki jih Stanovanjski sklad RS najema od zasebnih lastnikov v okviru javne najemne službe in jih oddaja v podnajem, gre za drugačen model najemnega razmerja kot pri stanovanjih v lasti Stanovanjskega sklada RS. V okviru javne najemne službe Stanovanjski sklad RS nastopa kot najemnik stanovanja zasebnega lastnika in nato stanovanje odda v podnajem. Razmerje med lastnikom oziroma najemodajalcem in Stanovanjskim skladom RS je podrobneje urejeno z najemno pogodbo, ki izrecno določa, da nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča za najeto stanovanje plačuje najemodajalec. Gre torej za pogodbeno ureditev obveznosti med najemodajalcem in Stanovanjskim skladom RS v okviru posebnega modela javne najemne službe. Navedena ureditev zato ni neposredno primerljiva z najemnimi razmerji za stanovanja v lasti Stanovanjskega sklada RS, pri katerih je najemnik neposredni uporabnik stanovanja. Zakonska podlaga glede NUSZ je enaka, razlikujeta pa se model najemnega razmerja in pogodbena ureditev obveznosti med udeleženci posameznega najemnega razmerja."

Juhart je komentirat, da je "neobičajno", da sklad v primeru svojih stanovanj, ki jih oddaja v najem, ravna drugače kot v primeru stanovanj, ki jih najema in nato oddaja naprej. Ker pa je tako določeno v najemni pogodbi, s katero so se podpisniki strinjali, to ni nezakonito ali nelegitimno, je še dodal.